Amministratore condominiale, può farlo una persona giuridica

La questione era dibattuta da almeno 15 anni. Ma ora la Cassazione si è pronunciata con una nuova sentenza, che se forse non chiuderà definitivamente il problema (non siamo davanti a una pronuncia delle sezioni unite), certamente pone comunque un punto fermo importante. «Anche una persona giuridica - questo il testuale principio di diritto enunciato dalla Suprema corte nella sua nuova decisione - può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni e alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità che contrassegnano il mandato conferito a una persona fisica».
I giudici sono partiti proprio dall'approfondimento (forse, un po' troppo astratto) di quest'ultimo aspetto, concernente l'affidabilità. E hanno desunto il loro assunto al proposito da vari elementi (oggetto sociale, credito sociale, norme statutarie ecc.), per concludere che vanno collocate «sul medesimo piano - per quanto concerne la affidabilità circa l'esatto adempimento delle obbligazioni e la imputazione della responsabilità - la persona fisica e la persona giuridica».
Altri elementi di giudizio, la Cassazione ha tratto dalle norme che regolano l'attività delle società concernenti l'amministrazione di immobili, con particolare riferimento al D. Lgs. 16.2.1996, n. 104, «che all'articolo 3 prevede l'affidamento a società specializzate della gestione dei beni immobili dimessi dagli enti previdenziali e, virtualmente, della gestione dei servizi condominiali».
Poi, la conclusione: non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di amministratore di condominio, la soluzione della questione deve ricavarsi dai principii generali dell'ordinamento giuridico dello Stato (articolo 12 delle disp. prel.). «Orbene - ha detto ancora la Cassazione - la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell'ordinamento. Nell'ambito della capacità generalizzata si comprende la possibilità di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio».
La sentenza conferma l'orientamento di Cassazione 24.12.1994, n. 11155, favorevole alla possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata a una società di fatto. Contrasta, invece, la sentenza 9.6.1994, n. 5668 (peraltro emessa - deve dirsi - prima della richiamata disciplina del '96) che aveva ritenuto non possibile che un amministratore potesse essere una persona giuridica. Sostanzialmente nel medesimo senso della pronuncia in epigrafe si sono espressi Tribunale di Piacenza 24.1.1991 e Tribunale di Roma 31.5.1989.
* presidente Confedilizia