Aree libere, vincoli e costi La mappa città per città per demolire e costruire

Le Regioni sono già al lavoro per fissare le linee guida del piano casa. Nei prossimi giorni il governo, d’intesa coi governatori, varerà un decreto legge «light» con l’obiettivo di «semplificare alcune procedure di competenza esclusiva dello Stato, al fine di rendere più rapida ed efficace l’azione amministrativa di disciplina dell’attività edilizia».

L’intesa. Centri storici, edifici abusivi e le aree di inedificabilità assoluta sono esclusi dalla possibilità di ampliare «entro il limite del 20% della volumetria esistente» la propria casa mono o bifamiliare non superiore ai mille metri cubi. Saranno le assemblee regionali a delineare le «aree di pregio ambientale e paesaggistico» o gli edifici soggetti a vincoli dei Beni culturali dove non sarà possibile intervenire e, per contro, le aree urbane degradate dove l’incentivazione volumetrica per l’allargamento e la demolizione e ricostruzione con bioedilizia (fissata al 35%) saranno più alta della soglia prevista dal governo.
I quartieri. Si va dalle cinture di Grugliasco e San Mauro a Torino ai quartieri San Siro, Gratosoglio e Bovisa a Milano. A Firenze interessati i quartieri Novoli-Careggi, Coverciano, Isolotto e Gavinana, a Genova si ipotizzano interventi a Ponente e in Valpolcevera. Mentre a Roma si punta ai quartieri Garbatella e Pigneto, fino alla fine della Casilina, già interessata dai lavori della nuova Metro C. In queste aree potrebbero nascere anche «nuovi insediamenti urbanistici», con risorse pubbliche e private, per aiutare le famiglie a basso reddito.
I documenti. Per aprire il cantiere sarà sufficiente, ricordiamo, la Dichiarazione d’inizio attività (Dia). La Dia dovrà essere compilata da un esperto (architetto, ingegnere, geometra ecc.) e consegnata all’Ufficio tecnico del Comune assieme a una serie di altri documenti, indispensabili per accertare che l’ampliamento non vìoli i vincoli previsti dall’intesa governo-Regioni e dalle leggi nazionali e regionali oggi vigenti. Servirà infatti una «indagine documentale urbanistica» che accerti la regolarità del bene da ampliare; l’indagine tecnico-statica che certifichi la possibilità dell’ampliamento; l’indagine geologica; il progetto strutturale; il piano di sicurezza (previsto dal decreto legislativo 81 del 2008). Questa documentazione serve ad attestare che l’ampliamento non pregiudica la stabilità della costruzione e non arreca disagi o danni ai vicini. Una volta aperto il cantiere bisognerà comunicare al Comune il «coordinatore della sicurezza in fase progettuale» e «in fase esecutiva», il responsabile dei lavori e il direttore dei lavori e infine definire l’intero «fascicolo dell’opera», per consentire la futura manutenzione.
I costi. Variano tra i 500 e i 2mila euro al metro quadro, con una media che la società di ricerche Assoedilizia-Cresme fissa a 1.200 euro/mq. Allo studio sgravi fiscali legati ai cosiddetti «oneri di urbanizzazione e di costruzione» fissati dal Comune, con prezzi variabili dai 50,67 euro al metro quadro di Napoli ai 227,49 euro/mq di Roma.
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