La Bce spegnerà gli aiuti Ma i mutui restano leggeri

Onofrio Lopez

L'annunciata fine del Quantitative easing da parte della Banca centrale europea non dovrebbe rappresentare una minaccia, nel breve termine, per il mercato dei mutui e per il sogno tutto italiano di acquistare casa. In primo luogo, ricorda Intesa Sanpaolo, l'Eurotower tra il marzo 2015 e il dicembre 2018 avrà acquistato titoli di Stato italiani per circa 356 miliardi di euro. Questi titoli sono entrati nel bilancio dell'Eurotower e vi resteranno a lungo, anche se la Bce non ha ancora fissato un limite temporale. L'Eurosistema, inoltre, continuerà a acquistare titoli governativi dei Paesi membri anche se non con l'intensità tenuta durante il Qe, da settembre già ridotto a 15 miliardi mensili.

Ciò contribuirà sia a condizioni di liquidità favorevoli sia a un orientamento di politica monetaria finalizzato al contenimento degli spread i cui effetti si ripercuoteranno anche sul mercato dei mutui. Quindi, per almeno altri dodici mesi dovremmo assistere a un proseguimento dell'attuale congiuntura che si traduce in un tasso annuo effettivo globale dei mutui prima casa compreso tra l'1,7 e l'1,8% per i finanziamenti a tasso fisso dei grandi gruppi tra i quali Intesa Sanpaolo, Unicredit, Banco Bpm, Ubi, Banca Mediolanum, CheBanca!, Mps, Bnl-Bnp Paribas e Bper.

Negli ultimi tre anni, occorre ricordare, la passione tutta italiana per la casa è stata agevolata da due fattori determinanti: i tassi vantaggiosi per la sottoscrizione di un mutuo e l'andamento ancora favorevole del costo degli immobili. Nell'intero 2017 i prezzi delle abitazioni hanno registrato una flessione dello 0,4% annuo, risultante da un calo dello 0,6% tenenziale per le abitazioni esistenti e da una crescita dello 0,1% per quelle nuove. Questo trend è risultato determinante nell'invogliare gli italiani all'acquisto di abitazioni. Un altro fattore fondamentale è stato rappresentato dalla convenienza dei mutui la cui offerta continua a essere caratterizzata dal bassissimo livello dei tassi d'interesse (la media attuale si aggira attorno al 2,38%). Nel 2017, infatti, quasi la metà delle compravendite è stata effettuata facendo ricorso a un prestito ipotecario. Il settore mutui ha registrato un +7,8% rispetto al 2016. Il totale delle somme erogate dagli istituti di credito l'anno scorso si è attestata a 32,7 miliardi di euro per un incremento del 9,1% rispetto al 2016. In media per ogni acquisto sono stati finanziati 126mila euro, pari al 71% del valore globale, con piani di rimborso medi di 23 anni.

La convenienza attuale dei mutui bancari sarà una spinta importante nel far segnare dati positivi anche nel 2018 per la compravendita di immobili. I tassi d'interesse sui nuovi mutui ad aprile hanno raggiunto un nuovo minimo storico attestandosi, secondo il rapporto mensile dell'Abi, all'1,85%, dall'1,88% di marzo. Sul totale delle nuove erogazioni circa i due terzi sono a tasso fisso. Il valore delle case dovrebbe rimanere del tutto stabile a quello 2017, facendo segnare solo in alcune zone e per alcune tipologie di unità immobiliari lievi margini di crescita del valore di vendita.

In conseguenza dei suddetti andamenti, il differenziale fra tasso fisso e tasso variabile, che era gradualmente risalito nel corso del 2017 per poi tornare a ridursi sul finire dell'anno, si è ristretto

L'offerta di mutui rimane orientata in senso espansivo. Nell'ultima indagine Bank Lending Survey di Banca d'Italia, le banche italiane hanno dichiarato di aver lievemente allentato i criteri di offerta a inizio 2018 e che intendono continuare con tale politica anche nel prosieguo. L'allentamento è avvenuto tramite la riduzione del margine sulla media dei prestiti e il miglioramento dei termini e delle condizioni contrattuali applicate. Dal lato della domanda di mutui da parte delle famiglie, si è confermata una dinamica espansiva più moderata, ma le banche si attendono un consistente aumento delle richieste. Hanno continuato ad esercitare un impatto positivo sulla domanda bassi tassi d'interesse e, secondariamente, le migliori prospettive relative al mercato degli immobili residenziali.

Secondo i risultati dell'indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 2 al 31 gennaio 2018 presso 1.530 agenzie immobiliari, i finanziamenti tramite mutui ipotecari hanno continuato a coprire una quota assai ampia delle compravendite, intorno all'80 per cento. Anche il rapporto fra prestito e valore dell'immobile è rimasto su valori elevati, superiori al 70 per cento.

La quota di agenti immobiliari che ascrivono alle difficoltà di ottenere un mutuo la causa della cessazione degli incarichi a vendere è scesa sul livello minimo dall'avvio del sondaggio nel 2009.