La bolla immobiliare non scoppia, si sgonfia

Massimo Malpica

Niente esplosioni di «bolle immobiliari» in vista: il mattone a Roma e in tutta Italia conferma un blando rallentamento dei prezzi, ma gli analisti assicurano: non ci saranno crolli delle quotazioni. A leggere nel futuro del mercato della casa è la ricerca realizzata dal Cresme per conto della Borsa immobiliare di Roma, presentata ieri all’apertura dell’VIII edizione del Rimi, la Rassegna italiana del mercato immobiliare organizzata dalla Camera di Commercio capitolina, che si chiude domani alla Fiera di Roma. Il dossier, dal titolo «Il mercato immobiliare in Italia e a Roma», è stato illustrato dal presidente della Bir, Lorenzo Tagliavanti, e alla presenza del presidente della Camera di Commercio di Roma, Andrea Mondello. E fotografa la straordinaria impennata del mattone negli ultimi anni: dal ’97 a oggi, il valore complessivo degli immobili in Italia è cresciuto del 56,3 per cento (ora è di circa 4.800 miliardi di euro). E l’incremento percentuale è ancora più vistoso nella sola capitale, dove il dato si è impennato del 68,1 per cento in otto anni. Anche il numero dei nuovi alloggi è a livelli che gli autori della ricerca definiscono «epocali»: 300mila, a livello nazionale, sono le abitazioni di nuova costruzione che saranno completate nel 2005, un dato che non ha eguali negli ultimi vent’anni.
Ma secondo il Cresme, l’anno che sta per chiudersi è quello che segnerà l’inversione di tendenza sull’andamento dei prezzi (l’aumento a Roma si è fermato all’1 per cento nel 2005). «La frenata - spiegano i ricercatori - si sta progressivamente consolidando», e nel 2006 è possibile «prevedere un effettivo calo dei prezzi», mentre «non è certo prevedibile un crollo delle quotazioni né lo scoppio della “bolla immobiliare”». Nella ricerca si evidenzia, inoltre, l’andamento «volatile» dei prezzi nella Capitale tra ’92 e 2005: a un sensibile calo iniziale, pari al 26,4 per cento, ha fatto seguito dal ’98 a oggi una crescita ancora più forte, che ha raggiunto il più 52,7 per cento. Gli italiani, e ancor più i romani, continuano nonostante i forti prezzi a investire nel mattone, e le compravendite segnano un +0,1 per cento nel 2005 a livello nazionale, mentre nella capitale la crescita è stata dell’8,1 per cento, con oltre 70mila immobili passati di proprietario.
E il dato sui mutui conferma la crescita dell’indebitamento per l’acquisto di casa. Più 20 per cento tra il giugno dell’anno scorso e lo stesso mese del 2005 nella consistenza complessiva dei finanziamenti. Il «raffreddamento» del mercato, seppur graduale, per il Centro ricerche economiche e sociali di mercato per l’edilizia e il territorio rischia di danneggiare proprio chi ha contratto un mutuo a tasso variabile, 1,3 milioni di famiglie negli ultimi due anni, che sarebbero colpite da un futuro aumento del costo del denaro.
Di fronte a questa «fase riflessiva di rallentamento» del mercato, ha spiegato il presidente della Bir, Lorenzo Tagliavanti, è necessario «studiare politiche per affrontare una fase diversa che garantisca di non far degenerare il mercato». Perché anche se «non siamo a Parigi - ha concluso Tagliavanti - è bene prepararsi ad affrontare il cambiamento».