Condominio, i rapporti di buon vicinato

Il Tribunale di Roma, con propria sentenza del 13 Maggio 2009 n. 10465, nel confermare il principio che il proprietario di un fondo ha l'obbligo di consentire l'accesso (o il passaggio) al vicino che dimostri l'esigenza di accedervi per l'esecuzione di lavori, diversamente non eseguibili, ha ribadito che tale obbligo costituisce un'«obbligazione propter rem» che nulla ha a che vedere con il principio della servitù. In sostanza si tratta di una limitazione legale del diritto di proprietà per fatto e necessità occasionale e limitata nel tempo del vicino (e condominio) che si identifica nella concessione del consenso al passaggio o accesso del proprietario del fondo.
Tale principio, peraltro qui solo confermato per cui non costituisce fatto nuovo, ha in sé alcuni aspetti di interesse per il «normale» cittadino o condomino che val la spesa evidenziare per eliminare errate interpretazioni che possano portare ad abusi e, spesso, a ingiustificate liti.
L'obbligazione «propter rem» non costituisce un diritto a favore di altri sulla cosa altrui ma un semplice obbligo, che concretizza una «limitazione legale della proprietà» che trova applicazione soltanto in caso di effettiva necessità del vicino, o condominio, per la esecuzione di lavori altrimenti non eseguibili se non a fronte di costi irragionevoli.
Pertanto, chi ha la necessità di accedere al fondo del vicino deve dimostrarla e il proprietario, accertata l'esigenza, ha l'obbligo di concedere il passaggio o l'accesso, e deve essere garantito sul risarcimento di possibili danni e sull'eventuale indennizzo per mancato godimento del bene.
La sentenza sopra richiamata, riguarda proprio un caso classico e cioè: un condominio, avendo urgenza ad eseguire lavori di manutenzione alle facciate, non più rinviabili, ha promosso un ricorso ex art. 700 c.p.c. (trattasi di azione d'urgenza, cosiddetta cautelare, che è plausibile solo in presenza di un rischio di «danno grave e prossimo, irreparabile») con cui chiedeva che alcuni condomini consentissero di accedere all'impresa nei rispettivi giardini o distacchi.
La norma di riferimento è l'art. 843 del Codice Civile, su cui è nata molta giurisprudenza che ribadisce quanto sopra elementarmente espresso.
Per concludere, è bene che il proprietario, prima di negare l'accesso o il passaggio al proprio vicino, che ben può essere il condominio, si renda conto della relativa necessità e, viceversa, chi richiede il passaggio lo faccia solo in caso di effettiva esigenza e quando non ha soluzioni alternative ragionevoli. Così facendo si eviteranno inutili contenziosi con conseguenti ritardi ed anche rischi che si verifichino danni o ne debbano essere riconosciuti, evitando altresì costi di giudizio che meglio sarebbe destinarli per risarcire chi subisce la temporanea occupazione. Ciò che più conta è che non vengano guastati i rapporti di vicinato, indispensabili per una buona convivenza civile e per la propria serenità.