Diversificazione l’arma delle Sgr

I fondi comuni di investimento immobiliare si caratterizzano per la prevalenza (almeno due terzi) dell’investimento immobiliare del proprio patrimonio. L’investimento immobiliare comprende l’acquisizione di beni immobili, di diritti reali immobiliari (quali nuda proprietà e usufrutto), nonché di partecipazioni in società immobiliari. I beni immobili includono terreni e fabbricati che si differenziano in base alle loro destinazioni d’uso (per esempio terreni a utilizzo agricolo e aree edificabili) che comportano riflessi di carattere funzionale ed economico.
Il termine «investimento» implica che l’impiego di risorse economiche e finanziarie nel settore immobiliare deve dare in prospettiva un rendimento adeguato anche in raffronto con il rendimento desumibile da altre forme di investimento di carattere finanziario. Le società di gestione del risparmio (Sgr) che gestiscono fondi immobiliari devono pertanto acquisire immobili che diano garanzia di flussi di cassa certi e di buon livello e che generino plusvalenze in caso di vendita.
Tipologie di immobili. Il mondo immobiliare si compone di settori molto diversificati per natura dei beni, per amministrazione e gestione, per regolamentazione amministrativa e per profilo economico-finanziario: basti pensare alle profonde differenze tra la gestione di un albergo e quella di un ospedale. In linea generale, i principali ambiti in cui si possono classificare gli immobili sono i seguenti: direzionale (uso ufficio), residenziale (abitazioni), commerciale (commercio al dettaglio e centri commerciali), industriale (immobili utilizzati nel ciclo produttivo), turistico e alberghiero (villaggi turistici, alberghi, residence), ricreativo (per esempio cinema multisala, teatri), sanitario (ospedali, case di riposo) e logistica (stoccaggio e distribuzione delle merci).
L’indirizzo nella scelta degli investimenti di un singolo fondo immobiliare è stabilito nel regolamento dei singoli fondi che va sottoposto all’approvazione da parte della Banca d’Italia. Si possono così avere fondi immobiliari in cui il rapporto rischio-rendimento è limitato (per esempio i fondi comuni che investono in immobili a uso ufficio) e fondi in cui detto rapporto è più accentuato (i cosiddetti «fondi di sviluppo immobiliare» che ad esempio acquisiscano aree edificabili o edifici da ristrutturare).
La validità economico-finanziaria degli investimenti immobiliari in termini di ottimizzazione del rapporto rischio-rendimento è uno degli aspetti primari di valutazione che la Sgr deve compiere già nella fase preliminare all’istituzione del fondo e successivamente aggiornare nella revisione del piano strategico.
Localizzazione degli investimenti. I criteri di una sana e prudente gestione postulano che, oltre a una diversificazione settoriale degli immobili, vi sia anche una diversificazione territoriale degli investimenti. I regolamenti dei fondi immobiliari possono così prevedere che gli investimenti siano indirizzati in aree geografiche limitate (una città o una regione) oppure in un ambito più vasto (nazionale o internazionale). La diversificazione territoriale, unitamente alla diversificazione per destinazioni d’uso, consente alla Sgr di compensare eventuali fasi negative di mercato in un determinato settore o in una determinata localizzazione geografica con il ciclo positivo di settori diversi o di aree geografiche diverse.
(A cura di Darma Asset Management Sgr spa)