Le due strade per entrare nei fondi

La sottoscrizione delle quote di un fondo immobiliare chiuso, che fa acquisire la qualifica di partecipante, può avvenire nella fase di collocamento iniziale oppure in occasione delle successive riaperture. Una volta emesse e sottoscritte, le quote possono essere cedute o donate dal singolo partecipante oppure acquisite in Borsa, se il fondo è stato ammesso alle negoziazioni, come in genere tutti i fondi immobiliari per il pubblico. La sottoscrizione può avvenire in contanti: è il tipo di operazione che rappresenta l'ipotesi classica di partecipazione al fondo. Il regolamento dei fondi stabilisce le modalità relative alla sottoscrizione (durata del periodo di collocamento, eventuale riparto, termine stabilito per i versamenti). Quando la sottoscrizione delle quote può avvenire esclusivamente mediante versamento in contanti il fondo viene definito «immobiliare ordinario».
La sottoscrizione può anche avvenire mediante conferimento o apporto di beni immobili, di diritti reali immobiliari e di partecipazioni in società immobiliari. Se il regolamento del fondo prevede solo tali modalità di sottoscrizione, i fondi della specie sono definiti «immobiliari ad apporto». Vi è una complessa attività preliminare all'apporto, che consiste nella valutazione degli aspetti tecnico-amministrativi, legali, fiscali e di redditività dei beni, per giungere alla determinazione del valore di mercato, la cui acquisizione deve essere deliberata dal consiglio di amministrazione della società di gestione, che ha istituito e gestisce il fondo. Chi apporta i beni immobili riceve un numero di quote di partecipazione al fondo pari al prezzo di conferimento diviso per il valore unitario di una quota, come previsto nel regolamento del fondo, con un eventuale conguaglio in denaro per le frazioni. Il conferimento può riguardare uno o più portafogli immobiliari definiti nella loro unitarietà e facenti capo a uno o più soggetti. Nel caso di unico soggetto viene a mancare il requisito della pluralità dei partecipanti, tipico della nozione di fondo comune di investimento, per cui è necessario che altri sottoscrittori diversi dal soggetto apportante acquistino con versamento in denaro parte delle quote emesse a fronte del conferimento. Il collocamento di un fondo ad apporto consente ai sottoscrittori di conoscere sin dall'inizio il portafoglio immobiliare, cosa che non avviene nei fondi ordinari in cui prima si raccoglie il denaro e solo successivamente si effettuano gli investimenti.
(A cura di Darma Asset Management SGR spa)