Ecco le occasioni della crisi per chi vuol comprare casa Per la prima volta dal 1996 le quotazioni sono in calo. I consigli per il prossimo anno di Nomisma, Ubh e Scenari immobiliari

Per dieci anni i prezzi delle case in Italia sono aumentati, poi si sono fermati, ora scendono. Secondo le ultime rilevazioni dell’Agenzia del Territorio e delle reti immobiliari sparse per la Penisola, i valori immobiliari nelle grandi città nel 2008 sono calati in media dal 5% al 9%, i cali più consistenti, con punte del 20% di ribasso, si sono registrati nei centri minori e al Sud. L’ufficio studi Nomisma nel suo ultimo rapporto sulla casa registra inoltre un crollo del numero di compravendite: nel 2008 si sono venduti il 20% di immobili residenziali in meno rispetto al 2007.
Anche il mercato immobiliare, come tutti i mercati, ha alti e bassi. Dopo un aumento delle quotazioni del 70% circa tra il 1996 e il 2006, un’inversione di tendenza o una stasi (che in termini reali, cioè al netto dell’inflazione, equivale a una discesa) era da considerarsi fisiologica. Ma la crisi finanziaria ha accelerato la discesa, diminuito le transazioni e allungato i tempi di vendita: e così dai due-tre mesi necessari normalmente per vendere un immobile residenziale si è passati a sei mesi e più per concludere l’affare a tutto beneficio del compratore. La crisi non è di quelle devastanti, come quelle che stanno deprimendo il mercato della casa negli Stato Uniti o in Spagna, dove si sono registrati in un anno deprezzamenti anche superiori al 30%, ma certo chi vuole acquistare una casa ora si sta domandando se il momento sia quello adatto oppure non sia meglio aspettare.
Per il 2009 l’ufficio studi Nomisma si aspetta ancora una flessione delle compravendite, del 10% circa, e un indebolimento dei prezzi pari al 5%, con punte dell’8-10% nelle grandi aree urbane.
Non si discosta molto l’analisi di Mario Breglia, capo dell’ufficio studi Scenari immobiliari, uno dei più accreditati del settore: «I tassi bassi e i mutui a buon mercato negli ultimi anni avevano fatto salire la domanda per gli appartamenti con un valore fino a 200mila euro, quelli acquistabili con una rata mensile attorno ai 500 euro. La maggiore domanda è andata dunque verso le zone periferiche e semi-centrali e verso i mercati immobiliari dei centri minori, facendo salire di più le loro quotazioni. In una città come Milano, la periferia storicamente costava circa un terzo del centro, ma negli ultimi anni si era rivalutata fino a costare circa la metà. È chiaro che dove i prezzi sono saliti di più, ora scendono più velocemente». La stessa tendenza, secondo Breglia, vale per Roma, dove in più si registra il fenomeno della svalutazione dei numerosi nuovi complessi immobiliari sorti in periferia: «In zone come Bufaletta, Parco Leonardo, Acilia e Infernetto, sono state messe in vendita case nuove a 4mila euro al metro quadrato, contro i 7.500 euro al metro che si pagano ai Parioli (zona centrale di pregio ndr), ovvio che ora si faccia fatica a venderle e si abbassino le richieste».
Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi del gruppo immobiliare Ubh (reti Grimaldi e Professione casa), concorda sull’analisi che a risentire di più nelle grandi città sono le periferie, ma sottolinea che ora sono penalizzati «anche gli immobili di bassa qualità nelle zone semicentrali». Secondo l’esperto, a tenere bene sono invece «gli immobili semi-centrali di buona qualità, in zone ben servite e sicure, e quelli centrali e di pregio, dove l’offerta rimane limitata».
Per chi vuole investire nell’immobile il consiglio è quindi quello di puntare, possibilmente, sulla metà alta del mercato, dove le compravendite non si sono fermate. Non si parla necessariamente di case super costose. Anche il monolocale va bene, purché sia in una zona centrale o comunque vicina al centro e ben servita.
Dire quando i prezzi ricominceranno a salire è difficile, molto dipende dalla durata della crisi economica. Breglia individua per il 2009 due tendenze che influenzeranno il mercato: «Da una parte c’è il calo dell’inflazione e dei tassi, che fa scendere il costo dei mutui. Dall’altra, finché dura la crisi, c’è una minore mobilità e una maggiore incertezza per chi lavora, che fa diminuire la domanda di case. Se questi due fattori resteranno in equilibrio il mercato resterà stabile, sennò rallenterà ancora. L’immobiliare - conclude l’esperto - si conferma comunque un investimento anticiclico: in un anno le quotazioni delle case sono scese meno di quanto abbiano fatto le azioni in un solo giorno».