Ecco quanto costa ristrutturare

Quanto costa ingrandire il proprio negozio, la casa monofamiliare o chiedere l’abitabilità del sottotetto? I prezzi variano da città a città, e in base (ovviamente) alle imprese che si contattano. Ma è possibile stimare una forbice compresa tra i 500 e i 2mila euro al metro quadro, «chiavi in mano», con una media che la società di ricerche Cresme cristallizza a 1.200 euro/mq.
Il volume d’affari Secondo l’istituto di ricerche, se almeno un proprietario di immobile su dieci decidesse di sfruttare la riforma del governo, il volume d’affari sarebbe di circa 60 miliardi di euro. Dei circa 11,23 milioni di immobili interessati dal provvedimento, infatti, circa 2 milioni sono gli edifici che potrebbero essere abbattuti e ricostruiti (e in questo caso la cubatura aggiuntiva sarebbe del 30% o del 35% con la bioedilizia), mentre gli edifici monofamiliari - grandi in media 260 mq - sono 9,5 milioni. Solo in questo caso il Cresme calcola in 490 i milioni di metri cubi aggiuntivi possibili, che a 1.200 euro al metro quadro creerebbero ricchezza aggiuntiva per 590 miliardi. La stima è molto variabile, perché sono tante le voci che incidono sulla spesa.
Le differenze La prima discriminante si chiama «onere concessorio». È il costo che il comune chiede all’impresa per realizzare il nuovo immobile e si compone di due voci: l’onere di urbanizzazione e l’onere di costruzione. Se si dovesse fare un computo complessivo si passa dai 50,67 euro al metro quadro di Napoli (27,48 di urbanizzazione e fino a 23,19 euro per la costruzione) fino ai 227,49 euro/mq di Roma (fino a 199,56 euro/mq e fino a 27,93 euro/mq) passando ai 126,16 euro di Milano, dove i prezzi sono fermi al 1991 come rivela uno studio di Nomisma del 2005.
Gli esempi Chi a Roma volesse ingrandire la propria villetta monofamiliare da 140 metri quadri del 20% spenderebbe circa 45mila euro tra costi di costruzione, consulenza, interventi edilizi e sanitari. Si tratta di costi ragionati, evidentemente, che possono subire oscillazioni in base anche al tipo di materiale utilizzato. Per esempio, un pavimento «tradizionale», senza troppi fronzoli costa in media 10 euro al metro quadro. Un parquet di rovere, con listoni alti 15 millimetri, arriva a costare 11 volte tanto. Lo stesso discorso vale per il bagno: un tradizionale impianto idraulico completo con sanitari, vasca o doccia e rubinetteria costa in media mille euro al metro quadro, e poi il prezzo aumenta.
A Milano, invece, sono molti i proprietari di immobili che, con le opportune modifiche, potrebbero chiedere l’abitabilità del sottotetto. Se l’intervento fosse rispettoso delle norme del Codice civile sul decoro urbano, va ribadito, sarebbe possibile - ad esempio - ricavare fino a 80 metri cubi (40mq per 2m d’altezza) da un appartamento di 160 mq alto 2,5 metri. In questo caso gli oneri di costruzione e la consulenza di un professionista costerebbe circa 15mila euro, ai quali vanno aggiunti almeno altri 60mila euro (1.500 euro/mq) per rifinire l’appartamento.
Se invece un imprenditore a Napoli decidesse di ingrandire il proprio capannone da 1.000 mq a 1.200 mq (la legge del governo parla di superficie e non di cubatura - superficie per altezza - per evitare speculazioni nella distribuzione dello spazio) dovrebbe affrontare circa 12mila euro di costi fissi e circa altrettanti tra interventi edilizi e sanitari. Costo di terreno, fondamenta e allacci esclusi. Se tutti gli edifici non residenziali interessati dalla norma fossero ingranditi, il volume d’affari - con una media di 820 euro/mq - sarebbe di altri 250 miliardi.
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