Inquilino moroso: per l’Irpef la rendita diventa catastale

La tassazione, ai fini Irpef, dei canoni di locazione non percepiti dal locatore è una questione che anima da tempo la giurisprudenza. La materia trova la sua disciplina giuridica nell’articolo 26 del Testo unico delle imposte sui redditi. Le norme sono state oggetto di un’attenta analisi da parte della Corte costituzionale che, chiamata a pronunciarsi sulla loro legittimità, ha stabilito quale sia la base imponibile, ai fini della tassazione Irpef dell’immobile locato (ossia se sia l’importo del canone locativo oppure il reddito catastale) anche quando, a causa della morosità del conduttore, il canone non sia stato effettivamente percepito. I giudici hanno rilevato, così, che l’impianto della legge è coerente con «il principio di uguaglianza» se si valuta il ristretto ambito applicativo della disciplina e «se si considera la naturale forza espansiva del precetto generale che utilizza il reddito medio catastale». Conseguenza di ciò è che il riferimento delle predette norme al canone di locazione (anziché alla rendita catastale), come base imponibile Irpef, «potrà operare nel tempo - ha testualmente detto la Consulta - solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico». Quando, invece, la locazione «sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 cod. civ.) e il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 cod. civ.), o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 cod. civ.)», il citato riferimento al reddito locativo non sarà più «praticabile», tornando in vigore la rendita catastale. Queste conclusioni sono state ampiamente recepite dalla Cassazione (sent. n. 12905/07, n. 24444/05 e n. 6911/02). In sostanza, seguendo le indicazioni della Corte costituzionale (e come da precise istruzioni operative impartite già a suo tempo dalla Confedilizia) la tassa sui redditi da locazione non è più dovuta alla «conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore».
*presidente Confedilizia