L’esperto A chi spetta la manutenzione dei balconi

di Corrado Sforza Fogliani*
I balconi sono spesso motivo di accese discussioni fra condomini: in particolare, il criterio da adottare per la ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione e la ristrutturazione riveste notevole importanza. Chiariamo subito che non vi sono dubbi sul fatto che competa ai proprietari dei balconi la spesa relativa alla manutenzione e al rifacimento del piano di calpestio e delle ringhiere. Qualche perplessità è sorta invece in merito ai frontalini, cioè alla parte anteriore verticale della struttura portante (cosiddetta soletta) che sostiene i balconi. Qui l’orientamento prevalente è comunque nel senso di ritenere tali superfici di proprietà comune, nel caso in cui svolgano una «prevalente funzione estetica» per l’edificio: quindi le relative spese di manutenzione sono a carico di tutti i condòmini, secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Più complessa la questione delle spese per la soletta. Nel passato la Cassazione aveva ritenuto applicabile il criterio fissato dal codice civile che suddivide le spese tra i proprietari dei due piani. Recentemente però tale indirizzo è stato ribaltato. La giurisprudenza ha, infatti, distinto tra balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla facciata, e balconi a castello o a «tasca», incassati nella struttura del fabbricato. E solo per questi ultimi - in ragione della funzione di sostegno che, in tal caso, la soletta è chiamata a svolgere - ha ritenuto applicabile la regola della spartizione fra i proprietari dei due piani. I poggioli aggettanti sono stati, invece, considerati «autonomi rispetto ai piani sovrapposti» e, quindi, anche per la loro parte sottostante, di esclusiva appartenenza dei rispettivi proprietari, a meno che il regolamento condominiale non disponga diversamente.
* Presidente Confedilizia