Catasto, arriva la prima stangata dell'anno

Il nuovo catasto (per come è stato delineato dalla legge delega dell'11 marzo di quest'anno) non sarà solo reddituale come l'attuale (almeno, formalmente) ma sarà, per così dire, un catasto bifronte e cioè un catasto sia reddituale che patrimoniale. Infatti, attribuirà ad ogni unità immobiliare un valore patrimoniale (novità assoluta) e anche una rendita.

La seconda (...)

(...) novità (assoluta, anch'essa) è che rendite e valori patrimoniali saranno individuati attraverso algoritmi (e cioè, attraverso funzioni statistiche), che serviranno ad applicare i valori e i redditi rilevati alla consistenza delle singole unità immobiliari. In merito, la legge delega è chiara: le funzioni statistiche devono esprimere la relazione tra redditi e valori da una parte e le localizzazioni e le caratteristiche edilizie dei beni dall'altra. E ciò, per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all'interno di uno stesso comune. Si calcola che gli algoritmi potranno essere circa 150mila e gli ambiti territoriali (cioè, le nuove zone censuarie) almeno 20mila, più o meno coincidenti con le attuali delimitazioni di territorio dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle entrate, area ex Agenzia del territorio.

La terza novità assoluta è che la realtà dei fabbricati non sarà più espressa in vani catastali come è oggi (differenti da zona censuaria a zona censuaria), ma in metri quadrati. Con effetti, da questo punto di vista e salvo che per gli immobili storico-artistici (caratterizzati da grandi spazi), indubbiamente perequativi.

Gli anni di riferimento sui quali dovranno lavorare le Commissioni censuarie provinciali (ed, eventualmente, la Commissione censuaria centrale) per stabilire i valori patrimoniali e le rendite saranno quelli del triennio 2011/2013 o del triennio 2012/2014 (sul punto vi è incertezza, sia per la strana dizione della legge delega - che fa riferimento «al» decreto legislativo di attuazione, quando invece tali decreti saranno ben di più - sia perché non è ancora stato pubblicato in Gazzetta il primo, e unico finora, decreto attuativo, e cioè quello sulla composizione delle Commissioni censuarie. Che, partito male, per come proposto dalla burocrazia ministeriale e approvato dal governo in prima lettura, è arrivato notevolmente migliorato, per l'intervento in prima persona dei presidenti delle Commissioni Finanze del Senato e della Camera, Marino e Capezzone.

È impossibile, in questo momento, stabilire se col nuovo catasto si andrà a pagare di più o di meno. Per farlo, occorrerebbe sapere quali redditi e quali valori patrimoniali saranno accertati, tenendo in ispecie presente la caduta del mercato che si è realizzata particolarmente negli ultimi anni. In ogni caso, il discorso in questione dovrà essere all'evidenza collegato al livello delle aliquote impositive e soprattutto dovrà essere rispettoso del principio dell'invarianza del gettito stabilito dalla legge delega, invarianza da calcolarsi, come suggerito da Confedilizia e accettato nella legge delega, a livello comunale (e, quindi, facilmente controllabile).

Ma di dove si comincerà ad attuare il nuovo catasto? Il governo, al proposito, ha accettato un positivo ordine del giorno dell'onorevole Pagano che impegna l'esecutivo ad avviare la revisione catastale «tenendo in maggior conto la redditività dei fabbricati e avviando da questo elemento la revisione del processo estimativo». Naturalmente, ai fini di un compiuto giudizio sulla riforma, molto dipenderà dai contenuti del secondo decreto legislativo di attuazione, previsto a breve ed attualmente ancora all'esame dell'Ufficio legislativo del ministero dell'Economia. Il suo percorso dovrà essere attivamente monitorato perché pieno sia il rispetto dei principii stabiliti dalla legge delega. Al proposito, le maggiori organizzazioni nazionali di categoria (Abi, Confindustria, Rete Imprese, Confagricoltura, Cia, Coldiretti, Ance, Ania, Fiaip) si sono già costituite in Coordinamento interassociativo intorno alla Confedilizia.

*Presidente Confedilizia