Con l'affitto a incastro la casa non chiude mai

Un tempo c'erano i cartelli «Affittasi per brevi periodi», «Appartamento ad uso foresteria». E quegli annunci restavano lì a ingiallire, appesi ai portoni delle case per mesi, capaci di intercettare solo poche decine di avventori. Con il rischio di lasciar vuoto per chissà quanto tempo il bilocale in questione.

Ora il mondo degli affitti brevi è completamente cambiato. Vuoi perché gli annunci dei privati vengono pubblicati on line e sono accessibili a una platea molto più estesa di clienti, vuoi per l'effetto Airbnb che fa «visitare» ogni stanza della casa senza dover muovere un passo.

La vetrina virtuale ha fatto bene a tutti: ai proprietari delle case - che riescono ad affittare molto più facilmente -, agli affittuari - che non si ritrovano più in appartamenti ammuffiti arredati con i mobili della nonna ma in abitazioni che non vanno mai al di sotto di certi standard -, al fisco - che ha recuperato una fetta non indifferente di canoni nero.

Tuttavia il mercato della domanda-offerta delle case in affitto, per vacanze o soggiorni di lavoro, è arrivato a un'ulteriore svolta. Non basta più Airbnb (che fa le veci delle agenzie immobiliari di vecchio stampo), ci vuole anche una versione virtuale del proprietario di casa. Et voilà, adesso esiste anche quella. A pensarci sono state alcune start-up, nate da un paio d'anni, ideate con il solo scopo di gestire le richieste di alloggio e incastrare i periodi di soggiorno degli affittuari senza mai lasciar vuoto l'appartamento durante l'anno. Una bella svolta per i proprietari che finalmente riescono a spremere al massimo il potenziale della loro seconda casa e investire quei soldi in manutenzione e migliorie dell'immobile.

PULIZIE E CHECK IN

Un esempio: Sweetguest, fondata alla fine di Expo 2015, in due anni di attività ha fatto guadagnare ai suoi clienti qualcosa come 5,3 milioni di euro, gestendo 550 immobili e dando alloggio (con un minimo di tre notti di permanenza) a 44mila ospiti, fra turisti stranieri e manager in viaggio per lavoro. Come funziona il meccanismo? Semplicemente i fondatori della start-up si sono inseriti in quella fetta di mercato rimasta scoperta e hanno creato un servizio utile non solo al singolo proprietario - che non ha tempo e voglia di gestire arrivi e partenze - ma anche alla stessa Airbnb che, grazie ai nuovi partner, riesce a lavorare meglio e di più.

«Abbiamo realizzato un software - spiega Edoardo Grattirola che, assieme a Rocco Lomazzi, ha fondato Sweetguest - che ci consente di gestire su Airbnb il singolo profilo di chi decide di mettere in affitto casa. Ci occupiamo di tutto noi, dal check-in alla consegna delle chiavi, dai contatti con gli ospiti ai servizi di pulizia, per i quali ci affidiamo a una società esterna». La società si appoggia a una rete di collaboratori con partita Iva, principalmente studenti universitari, che si occupano di accoglienze e partenze per una media di sette appartamenti al giorno a testa. Ognuno gestisce una zona della città a mille euro al mese. Finora il servizio si è radicato a Milano, Roma, Firenze e Venezia ma l'algoritmo è applicabile agli affitti di qualsiasi località e sembra destinato ad essere replicato. Tutto è più veloce in un'era di smartphone, compreso il monitoraggio dell'appartamento per verificare le condizioni in cui i turisti lo hanno lasciato.

Il banco di prova principale per la nuova società di affitti brevi è stata la Settimana del design di Milano, ad aprile. Durante l'evento di quest'anno, il numero degli ospiti è cresciuto del 300 per cento rispetto a un normale periodo dell'anno e i proprietari di casa hanno registrato rendimenti fino a 1.700 euro per notte: praticamente il +1000 per cento rispetto agli affari che avrebbero fatto affittando in modo tradizionale. Dati più che positivi e in continua crescita. Tanto da spingere Airbnb a premiare Sweetguest con primo co-host professionale.

GUADAGNI E NIENTE «NERO»

Altro esempio di società agevola-affitti brevi è Bnbsitter, radicatissima in Francia e arrivata anche nelle principali città italiane. Si occupa di tutto: dallo shooting fotografico dell'appartamento alla concierge, dalle pulizie all'assicurazione (fino a un montante massimo di 400 euro). Il tutto chiedendo il 20% sulla quota dell'affitto. Lavorano in modi simili anche decine di altre agenzie, sia grandi sia piccole a seconda del numero di appartamenti che gestiscono. Ci sono Guesthero, The Best rent, Rentclass, Milan in flat, Cleanbnb. Ovviamente l'idea viene cavalcata da molti imprenditori che, lavorando a percentuale su ogni singolo affitto, contribuiscono a raggiungere un duplice obbiettivo: valorizzare al meglio patrimoni immobiliari che altrimenti verrebbero gestiti con un semplice passaparola e combattere gli affitti in nero. Dando anche più garanzie al turista che prenota (con sempre più fiducia e confidenza) l'appartamento limitandosi a guardare qualche fotografia.

I numeri dei settore sono in crescita. Solo nel 2106 le piattaforme che si occupano di questo tipo di servizi sono passate da 187 a 206. Inoltre, secondo uno studio dell'università di Pavia commissionato da Phd Italia, il primo sulla sharing economy italiana, il volume d'affari di questo settore ha raggiunto i 3,5 miliardi di euro.

Le prospettive di sviluppo sono ancora ampie. Si stima che nel 2025 il business potrà raggiungere i 14 miliardi di euro nello scenario più pessimistico (25 in quello più ottimistico). Si tratta di iniziative finanziate sia attraverso i canali tradizionali che tramite soluzioni sempre legate alle nuove piattaforme social come il crowdfunding.

IL GIALLO DELLA TASSA

Anche se indirettamente, il futuro delle società che gestiscono le case su Airbnb sembra ostacolato dalla tassa chiesta a suo tempo dal governo Gentiloni e al centro di un dibattito tutt'altro che risolto. L'imposta prevede che gli intermediari immobiliari - che siano portali online o agenzie tradizionali attive nel mercato degli affitti turistici - agiscano da sostituti d'imposta, e trattengano una ritenuta del 21% sui canoni delle locazioni sotto i 30 giorni dovute ai proprietari di casa, con l'obbligo di girare i dati all'Agenzia delle Entrate. Cosa che al momento né Airbnb né Booking né Homeaway hanno accettato di fare.

L'Antitrust ha contestato la tassa sostenendo che rischia di «scoraggiare l'offerta di forme di pagamento digitale da parte di piattaforme che hanno semplificato e al contempo incentivato le transazioni online, contribuendo a una generale crescita del sistema economico». Il timore dunque è che «si alteri la concorrenza tra i gestori dei portali telematici, «a discapito di coloro che adottano modelli di business fortemente caratterizzati dal ricorso a strumenti telematici di pagamento».

GLI ALBERGATORI DICONO NO

Da qui l'appello del Codacons per eliminare la cedolare secca al 21% scattata dallo scorso settembre e la guerra con Federalberghi che, al contrario, sprona il Governo a non mollare e a dare una disciplina fiscale agli affitti brevi.

È di poche settimane fa l'appello della Fiaip, federazione degli agenti immobiliari, per cancellare totalmente la tassa. «Lo Stato ha incassato 19 milioni a fronte dei 93 attesi, mentre Airbnb e altri operatori con sede legale all'estero non hanno sborsato un solo euro. Ecco come è finita la ridicola vicenda della tassa Airbnb» protesta Gian Battista Baccarini, presidente Fiaip. «Ci appelliamo al ministro del Turismo Gian Marco Centinaio perché elimini questa tassa inutile e dannosa per gli operatori italiani».

Ma mentre la politica cerca di fissare dei paletti, a tenere in mano le redini del mercato sono i big degli affitti, le piattaforme on line e le start up che hanno reso più facile quella che un tempo era una semplice «foresteria».