Ma si può fare anche tutto da sé

Evitare i costosi amministratori professionisti, liberandosi nello stesso tempo di tutti i dubbi relativi alla loro «sana e prudente» gestione. Si può? Ebbene sì, in determinate condizioni ci si può sganciare dalla «schiavitù» dell’amministratore di professione, risparmiando e controllando meglio spese e scelte relative alla gestione.
La legge non impone a un amministratore di essere iscritto ad alcun albo, né di possedere alcun titolo di studio. È sufficiente che ottenga la maggioranza richiesta dalla legge per essere nominato in assemblea con almeno la maggioranza degli intervenuti e il 51% dei millesimi totali del condominio. Sta in carica un anno ed è rinnovabile, oltreché essere revocabile dall’assemblea in qualsiasi momento. Le condizioni che tipicamente rendono interessante una scelta del genere sono essenzialmente due: che il condominio sia di dimensioni «contenute» (8-12 condomini), e che sia uno dei condomini stessi il candidato amministratore. A questo punto le incombenze sono relativamente semplici e anche un soggetto che nella vita fa tutt’altro può cimentarsi nell’amministrazione dello stabile dedicandovi una quantità di tempo accettabile. Ma con la consapevolezza di assumersi le responsabilità civili, penali e amministrative del caso. Per questo, una delle necessità imprescindibili è quella di stipulare, a nome del condominio, un’assicurazione fabbricati che comprenda anche la copertura civile dell’amministratore e pure l’assistenza legale: così, in caso di controversie e spese, si è coperti dall’assicurazione. Per quanto riguarda le incombenze principali, si possono ridurre a tre punti chiave. Primo: l’amministratore deve aprire un conto corrente intestato al condominio, sul quale domiciliare tutte le utenze comuni (luci, acqua), che così verranno pagate in automatico. Meglio scegliere un conto che sia anche utilizzabile on line, per poter gestire anche i pagamenti dei fornitori sempre e solo dal pc.
Il secondo punto è la gestione dei fornitori. Che, in un piccolo stabile, si limitano all’impresa di pulizia e a una per le manutenzioni straordinarie. Il loro pagamento, dietro emissione di fattura comprensiva dunque di Iva, viene fatto con bonifico, al netto della ritenuta d’acconto, che va invece versata all’Agenzia delle Entrate entro il giorno 15 del mese successivo a quello in cui si salda la fattura. Ai fornitori va, infine, rilasciata una copia della dichiarazione di ritenuta (il modulo è scaricabile on line). Lo stesso amministratore è egli stesso fornitore: il suo compenso, stabilito dall’assemblea, viene versato seguendo lo stesso metodo.
Il terzo punto riguarda la dichiarazione dei redditi (modulo 770) da effettuarsi entro il mese di maggio dell’anno successivo a quello dei pagamenti.