Tutti i trucchi dei Comuni per aiutare gli inquilini vip

Gli enti locali spostano i confini dei centri storici e la quotazione degli immobili va a picco. Gli acquirenti esultano e lo Stato incassa il 24% in meno di quanto previsto

Roma - Tra ricorsi e spostamento dei confini dei centri storici la vendita degli immobili di pregio procede a rilento. A tutto vantaggio di coloro che intendono «tirare» sul prezzo delle case che fanno parte del patrimonio degli enti previdenziali.

È quanto emerge dalla relazione presentata al Parlamento dal ministro dell’Economia, Tommaso Padoa-Schioppa, riguardante le cartolarizzazioni degli immobili pubblici. I dati si riferiscono al secondo semestre del 2006 (quelli sui primi sei mesi 2007 verranno presentati alla riapertura delle Camere; ndr), ma forniscono un quadro chiaro delle dinamiche in atto.

«Persistono difficoltà soprattutto nell’ambito del contenzioso riguardante gli immobili qualificati di pregio», ha sottolineato il ministero. In primo luogo, la «pretestuosità dei ricorsi» per i quali «il giudizio di accoglimento richiede delle tempistiche troppo lunghe rispetto ai tempi di aspettativa di vendita». In seconda istanza, i tecnici di Tps hanno sollevato la questione più sconcertante: quello dei Consigli comunali che rettificano i perimetri dei centri storici annullando di fatto la qualifica di immobile di pregio per alcune unità.

«Non è isolato - si legge nella relazione - il fenomeno dei Comuni che, nel rivedere il proprio perimetro catastale, modificano la definizione di centro storico, automaticamente espungendo immobili già qualificati di pregio dai decreti dell’amministrazione centrale proprio in quanto ricadenti in detto perimetro». Non si tratta di un’inezia perché considerato che la maggior parte del portafoglio immobiliare non pregiato è stato alienato, «il processo di vendita si troverà ad affrontare a breve la difficoltà oggettiva del blocco delle vendite di questa categoria di cespiti». Una preoccupazione già parzialmente inverata dai dati: a fine giugno 2007 le vendite cumulate di Scip 2 hanno raggiunto i 2,6 miliardi di euro, valore inferiore del 24% ai 3,4 miliardi preventivati dal piano di dismissioni. Eppure la copiosa normativa di dettaglio avrebbe dovuto impedire questi «incidenti di percorso».

Con la circolare del 31 agosto 1999 l’allora ministro del Lavoro, Cesare Salvi, bloccò la dismissione degli immobili di pregio dal primo programma di vendita in attesa di definire «opportuni criteri» ed evitare una nuova «Affittopoli». Parametri che furono individuati con la circolare del 27 gennaio 2000, sempre ad opera del ministro Salvi. Immobili di pregio venivano definiti quelli di valore storico artistico o soggetti a vincoli paesaggistici nonché quelli che sorgono nei centri storici o in aree con valori unitari medi superiori del 70% rispetto alla media dell’intero territorio comunale. La circolare conteneva una tabella con i valori-soglia per i 12 principali capoluoghi italiani.

Il centrodestra, una volta giunto al governo, non fu meno rigido. Un decreto del ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, che riprendeva una delibera assunta dall’Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti, ribadì nel luglio 2002 gli stessi principi. Con due aggiunte: «Le singole unità di superficie superiore a 240 metri quadri sono da considerarsi di pregio» e «gli immobili con un valore di mercato a metro quadro superiore a 3.750 euro sono da considerarsi comunque di pregio». Allo stesso modo, un decreto interministeriale Tremonti-Maroni dell’aprile 2003 fornì un primo elenco di immobili di pregio tra i quali quello di Largo Arenula 34 a Roma, al centro delle polemiche tra i media e l’Udeur. Se nel 2003 ci si concentrò sulle grandi città, nel gennaio 2004 arrivò un altro elenco per gli immobili situati nei Comuni più piccoli.

Gli appigli ai quali aggrapparsi, al di là della collocazione o meno in un centro storico, non paiono molti. Bisogna infatti dimostrare che l’immobile, pur essendo situato in una zona di pregio, ha in realtà un valore inferiore alle soglie predeterminate. Oppure che è talmente degradato che i costi di ristrutturazione sottratti al prezzo di un’analoga costruzione in buono stato diano un risultato inferiore alle quotazioni-soglia. Ma con un buon avvocato l’impresa si può anche tentare con successo.