VADEMECUM Quando si compra casa occhio ai documenti

Comprare casa evitando brutte sorprese si può. E non è difficile se si agisce con prudenza, raccogliendo la documentazione di prammatica, informandosi senza esitare a chiedere chiarimenti e conoscendo i diritti di chi acquista e di chi vende.
Peraltro, la normativa oggi tutela dai rischi che in passato si correvano comprando «sulla carta»: il decreto legislativo 122/05 ha non solo imposto un contenuto minimo nel contratto preliminare, ma ha anche obbligato il costruttore a presentare una fidejussione a garanzia delle somme pagate dall’acquirente prima del rogito notarile e a stipulare una polizza per eventuali difetti dell’immobile. Il primo passo consiste sempre nel richiedere informazioni sulla società venditrice, sulla sua attività e sulla situazione patrimoniale; poi, se l’immobile è in costruzione, nell’acquisire i dati relativi alla regolarità del progetto, ai permessi di legge e alla proprietà del terreno, nonché alla solvibilità del venditore, ovvero, in tutti i casi, nell’eseguire le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche, ottenendo l’atto di provenienza con la trascrizione che registra il passaggio di proprietà e contattando l’amministratore di condominio per conoscere gli eventuali pagamenti non onorati e l’esistenza di vizi o la necessità di interventi di manutenzione straordinaria. Con una visura all’Agenzia del territorio è possibile accertare gli atti di trasferimento e la presenza di ipoteche, mentre le altre informazioni, quando si acquista da una società, si possono ricavare dall’elenco dei protesti e dal registro delle imprese presso le Camere di commercio.
Quanto alle norme edilizie, vanno richieste planimetrie, copie dei certificati di destinazione urbanistica e d'uso, di agibilità e abitabilità, eventuali licenze, concessioni e condoni, nonché l’attestazione di conformità degli impianti. Attenzione, poi, a sottoscrivere il «modulo» proposto dall’agenzia immobiliare: meglio leggerlo prima, senza fretta, dato che firmarlo significa impegnarsi a comprare e se il venditore accetta la proposta, diviene un valido preliminare di compravendita. Un atto che va mondato da eventuali clausole pregiudizievoli e che sarebbe meglio registrare. Tutti gli accordi devono essere messi per iscritto, inclusa la provvigione all’agenzia. Le somme versate come acconto o caparra devono avere la forma di assegni non trasferibili intestati al venditore. Cautela, infine, se la casa in vendita è stata donata o ereditata dal proprietario: impugnando il testamento, i familiari possono chiederne la restituzione anche al nuovo acquirente.