Visura catastale: come leggerla e interpretarla

Documento essenziale per chiunque abbia interessi legati al mondo immobiliare, che si tratti di professionisti del settore, acquirenti, venditori o semplici cittadini curiosi, la visura catastale fornisce informazioni dettagliate sulla situazione di un determinato immobile. Dopo aver visto a cosa serve e come richiederla (Clicca qui), ci occupiamo ora di come leggerla correttamente.

Quali dati contiene

La visura catastale inizia fornendo informazioni di base sull'immobile in questione. Queste informazioni includono il codice identificativo, la categoria catastale (ad esempio, abitazione, terreno agricolo, etc.), la rendita catastale e l'indirizzo completo. È fondamentale verificare con attenzione questi dati, per essere certi di essere nella pagina giusta e che si stia esaminando l'immobile desiderato.

La sezione successiva della visura catastale fornisce dettagli sulla situazione urbanistica dell'area in cui si trova l'immobile. Questa parte può indicare vincoli urbanistici, come zone di tutela paesaggistica o vincoli architettonici. È importante esaminare attentamente queste informazioni, poiché possono influenzare significativamente la futura destinazione dell'immobile.

Le particelle catastali rappresentano le unità minime di un territorio e sono essenziali per comprendere la disposizione e la dimensione degli immobili. Ogni particella è identificata da un numero e può essere collegata a documenti specifici come planimetrie e mappe. L'analisi di queste particelle fornisce una visione dettagliata della composizione dell'immobile e delle eventuali pertinenze ad esso collegate.

Altra parte fondamentale della visura catastale riguarda gli oneri e le ipoteche registrate sull'immobile. Queste informazioni sono essenziali per chiunque intenda acquistare un immobile, poiché possono influenzare la sua disponibilità e il suo prezzo di mercato. Verificare attentamente questa sezione aiuta ad evitare sorprese future.

La planimetria e i dati tecnici forniscono una rappresentazione grafica dell'immobile, inclusi i confini, le dimensioni e le pertinenze. Imparare a leggere e interpretare correttamente questi documenti è essenziale per ottenere una visione chiara della struttura e delle sue caratteristiche.

Le voci nel dettaglio

Per comprendere la visura catastale e condurre la ricerca di un immobile negli archivi nazionali, è essenziale fornire gli identificativi catastali dell'immobile di interesse. Ecco alcune precisazioni sull'uso e il significato di tali identificativi:

Comune catastale: in generale, il confine territoriale catastale di ciascun Comune coincide con il confine amministrativo comunale corrispondente. L'utente può fare riferimento al nome del Comune amministrativo. Il codice comune è composto da 4 caratteri, identici a quelli presenti nei caratteri dal 12esimo al 15esimo del Codice fiscale.

Sezione amministrativa (solo per il Catasto fabbricati): suddivisione del territorio del Comune catastale, presente solo in alcuni contesti territoriali e di solito non richiesta, identificata da una lettera.

Sezione censuaria (solo per il Catasto terreni): suddivisione del territorio del Comune catastale, presente solo in alcuni Comuni e in genere non richiesta, identificata da una lettera.

Sezione urbana (solo per il Catasto fabbricati): ulteriore suddivisione del territorio comunale, presente solo in alcuni Comuni e di solito non richiesta, identificata da una denominazione di massimo tre caratteri.

Foglio: porzione di territorio comunale rappresentato nelle mappe cartografiche del catasto. Questo dato è sempre obbligatorio.

Particella: rappresenta una porzione di terreno, fabbricato o area di pertinenza all'interno di un foglio, contrassegnata da un numero e sempre obbligatoria.

Denominatore (solo per immobili del Catasto fondiario): eventualmente presente solo per immobili appartenenti al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e parti di Udine e Belluno).

Subalterno: nel Catasto dei Fabbricati, identifica la singola unità immobiliare su una particella. Per il Catasto dei Terreni, si riferisce principalmente ai fabbricati ex rurali, se presenti.

Fabbricati e terreni

All'interno della visura sono inoltre presenti dati specifici sugli immobili censiti nei Catasti dei Fabbricati e dei Terreni, inclusi l'indirizzo, la zona censuaria, la categoria, la classe, la consistenza, la rendita, la qualità e il reddito dominicale e agrario per i terreni. In particolare, le informazioni sugli immobili registrati presso il Catasto dei Fabbricati comprendono:

Indirizzo: specifica l'ubicazione dell'immobile, inclusi numero civico, scala, piano e interno dell'unità immobiliare.

Zona censuaria: questa è una porzione uniforme di territorio comunale, di solito singola per i Comuni medio-piccoli e più di una per le città più grandi. La redditività dei fabbricati è considerata uniforme all'interno di questa zona, e uno specifico "quadro tariffario" è disponibile presso l'ufficio provinciale - Territorio dell'Agenzia per ulteriori dettagli.

Categoria: indica la tipologia delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria, differenziata per le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.

Classe: questo parametro identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Può essere indicato con 'U' (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria, o con numeri da '1' a 'n' al crescere della redditività.

Consistenza: esprime le dimensioni dell'unità immobiliare in "vani" per abitazioni e uffici (categoria A), in metri quadrati per negozi, magazzini e rimesse (categoria C), in metri cubi per immobili a destinazione collettiva come ospedali e caserme (categoria B). Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali dei gruppi D ed E, la consistenza catastale non è indicata.

Rendita: per le unità immobiliari delle categorie A, B e C, la rendita catastale è ottenuta moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica del Comune e della zona censuaria, relativa alla categoria e classe. Per le unità immobiliari delle categorie D ed E, la rendita è determinata attraverso stima diretta.

Le informazioni sugli immobili registrati presso il Catasto dei Terreni riguardano invece:

Qualità: indica il tipo di macrocoltura agraria assegnata a una particella del Catasto terreni, o sua porzione, rilevante ai fini della conservazione del Catasto.

Classe: questo parametro identifica il grado di produttività delle particelle interessate da una qualità di coltura. Può essere indicato con 'U' in assenza di una ripartizione in classi o con numeri da '1' a 'n' dove la classe 1 rappresenta quella di maggior reddito.

Ha, Are, Ca: esprimono la superficie del terreno in ettari, are e centiare rispettivamente, fornendo informazioni sintetiche.

Superficie: indica la superficie del terreno in metri quadrati, fornendo dettagli analitici.

Reddito dominicale: costituisce la parte del reddito medio ordinario derivante dall'esercizio delle attività agricole, spettante al proprietario del terreno, correlato alla qualità del terreno e alla sua produttività media ordinaria.

Reddito agrario: rappresenta la parte del reddito medio ordinario dei terreni attribuibile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati nelle attività agricole, entro i limiti della potenzialità del terreno.