Nel linguaggio comune viene spesso chiamato “chiostrina”, ma dal punto di vista tecnico e giuridico il suo nome è cavedio: uno spazio che a volte i condòmini non conoscono o tendono a sottovalutare, almeno finché non diventa oggetto di lavori, o di chiusure arbitrarie con conseguenti liti. Ma cos’è esattamente il cavedio e, soprattutto, chi (e come) ne può disporre? Vediamo.
Molto più che un semplice “spazio vuoto”
Il cavedio è uno spazio interno all’edificio, generalmente di dimensioni ridotte e delimitato da muri perimetrali, con una funzione ben precisa: garantire luce e aerazione agli ambienti che vi si affacciano, oltre a consentire il passaggio e la manutenzione degli impianti.
Non si tratta, quindi, di uno spazio “residuale” o inutilizzato, ma di un elemento strutturale importante per la salubrità e l’efficienza dell’immobile. Ed è proprio questa funzione a determinarne anche il regime giuridico.
Bene comune, anche se lo “usa” uno solo
Nella maggior parte dei casi, il cavedio rientra tra le parti comuni del condominio, anche quando è accessibile solo da un appartamento o viene utilizzato prevalentemente da un singolo condòmino. Questo perché non conta tanto l’accesso materiale, quanto piuttosto la funzione.
A chiarirne ulteriormente la natura interviene il Codice civile. L’articolo 1117 stabilisce infatti che sono oggetto di proprietà comune tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, salvo che risulti diversamente.
È proprio a questo contesto che la giurisprudenza ha ricondotto anche il cavedio: uno spazio che, per la sua funzione di aerazione, illuminazione e servizio agli impianti, è destinato a servire più unità immobiliari e che, quindi, deve considerarsi comune.
Non solo. Anche l’eventuale utilizzo da parte del singolo condòmino trova un limite preciso nell’articolo 1102 del Codice civile, che consente sì un uso più intenso della cosa comune, ma a condizione che non ne venga alterata la destinazione e che non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Uso consentito, ma con limiti precisi
Stabilito questo principio fondamentale, vediamo quali sono gli interventi consentiti, e quali no.
Sono ammessi interventi funzionali, come l’installazione o manutenzione di impianti e opere che ne migliorino l’utilizzo, senza modificarne la natura.
Non sono invece permessi da parte di singoli la chiusura del cavedio (con tettoie, coperture o verande), la trasformazione in spazio abitabile, qualsiasi intervento che riduca luce e aria agli altri appartamenti. Interventi che, oltre a configurarsi come abusi edilizi, potrebbero comportare conseguenze sul piano amministrativo.
L’assemblea può autorizzare?
Un passaggio assembleare è spesso necessario per gli interventi che riguardano il cavedio. Ma attenzione: non tutto può essere deciso a maggioranza. Anche con il consenso dell’assemblea, non è possibile legittimare opere che snaturino la funzione del bene. La destinazione del cavedio, infatti, rappresenta un limite che non può essere superato.
Regole chiare per evitare problemi
In conclusione, il cavedio rappresenta uno di quei casi in cui, in condominio, la percezione individuale (“lo uso solo io”) si scontra con la realtà giuridica (“serve a tutti”). Conoscerne la natura e i limiti di utilizzo è fondamentale per evitare contenziosi e interventi che, oltre a essere illegittimi, possono compromettere l’equilibrio dell’intero edificio.
Il principio da tenere a mente è semplice: non si
tratta di uno spazio “a disposizione”, ma di una parte tecnica dell’edificio con una funzione precisa. Proprio per questo, non può essere privatizzato, non può essere trasformato, non può essere sottratto all’uso comune.
