Un edificio in cattive condizioni di manutenzione può diventare un problema anche per chi abita nelle costruzioni confinanti. Cornicioni deteriorati, tegole instabili, intonaci che si distaccano, muri lesionati e coperture danneggiate possono destare preoccupazione, soprattutto quando il fabbricato si trova a ridosso di un condominio. Le criticità possono riguardare un immobile abbandonato, ma anche un edificio abitato nel quale alcune parti strutturali o elementi comuni presentino segni di deterioramento.
In questi casi, il problema non riguarda soltanto il decoro urbano, ma anche la sicurezza delle persone e la tutela delle proprietà vicine. È quindi importante sapere come documentare la situazione, a chi rivolgersi e quali strumenti di tutela sono disponibili.
Come documentare l’eventuale pericolo proveniente dall’edificio vicino
Quando vengono individuati elementi danneggiati o ammalorati che possano comportare un rischio di distacco o cedimento, è opportuno raccogliere informazioni precise. Fotografie, indicazioni sulla posizione delle parti deteriorate e descrizioni delle criticità possono contribuire a documentare la situazione. Occorre però distinguere ciò che è direttamente osservabile da una valutazione tecnica sulla stabilità dell’edificio. Per stabilire l’effettiva entità del rischio potrebbero rendersi necessari sopralluoghi e accertamenti da parte di tecnici competenti.
Se il proprietario è identificabile, può essere utile inviargli una comunicazione formale tramite PEC o raccomandata con avviso di ricevimento, nella quale descrivere le criticità riscontrate, chiedere di effettuare le verifiche necessarie e, se del caso, gli interventi di messa in sicurezza. La comunicazione può assumere anche la forma di una diffida, soprattutto quando il problema sia già stato segnalato e non risultino iniziative concrete. In questo caso, è opportuno indicare con chiarezza le criticità e le misure richieste, conservando copia della comunicazione e delle eventuali risposte.
Se si tratta di un edificio condominiale, la comunicazione può essere indirizzata anche al relativo amministratore, affinché porti la situazione all’attenzione dei proprietari. La diffida non costituisce, tuttavia, un passaggio obbligatorio prima di rivolgersi alle autorità, soprattutto quando sussistano condizioni di pericolo che richiedono un intervento tempestivo.
A chi rivolgersi per segnalare un edificio degradato o pericolante
Se il proprietario non interviene, non è reperibile, oppure le criticità richiedono verifiche da parte delle autorità, i residenti possono presentare una segnalazione al Comune in cui si trova l’immobile. La comunicazione va indirizzata agli uffici competenti, seguendo le procedure indicate dall’amministrazione locale. È utile specificare l’indirizzo dell’edificio, descrivere le condizioni che destano preoccupazione e allegare fotografie o altra documentazione disponibile, compresa l’eventuale relazione tecnica.
Le modalità di presentazione possono variare da un Comune all’altro: è quindi opportuno consultare il sito istituzionale, o contattare gli uffici tecnici per conoscere la procedura prevista. In relazione alle caratteristiche della situazione, può essere utile rivolgersi anche alla Polizia Locale, segnalando le condizioni dell’immobile e gli eventuali rischi per la sicurezza degli spazi pubblici e chiedendo, se necessario, un sopralluogo.
La segnalazione non comporta automaticamente un ordine di esecuzione dei lavori, ma consente agli uffici di valutare la situazione e l’eventuale necessità di ulteriori accertamenti.
Quando può intervenire il Comune con un provvedimento urgente
In presenza di condizioni che mettono concretamente a rischio la sicurezza, l’amministrazione può attivare gli strumenti previsti dalla normativa edilizia e in materia di incolumità pubblica. Nei casi più gravi, il sindaco può ricorrere alle ordinanze contingibili e urgenti previste dall’articolo 54 del decreto legislativo 267/2000 (il Testo unico degli enti locali), quando sussistano i presupposti stabiliti dalla legge per prevenire o eliminare gravi pericoli per l’incolumità pubblica. Non è sufficiente, quindi, che un edificio sia abbandonato o presenti parti deteriorate: deve emergere un pericolo concreto e attuale, tale da richiedere un intervento non differibile attraverso gli strumenti ordinari.
Se il rischio è immediato e riguarda l’incolumità delle persone, non bisogna attendere i tempi di una segnalazione amministrativa: occorre contattare i servizi di emergenza attraverso il 112 o il 115 per richiedere l’intervento dei Vigili del Fuoco. Al termine dell’intervento, gli interessati che ne abbiano titolo possono rivolgersi al Comando competente per chiedere il rapporto relativo alle operazioni effettuate. La documentazione può essere utile per ricostruire le condizioni riscontrate e le attività svolte dai soccorritori.
Quale ruolo può svolgere l’amministratore di condominio
Quando l’edificio degradato confina con un condominio, l’amministratore può coordinare le iniziative dei residenti e tutelare le parti comuni. Può raccogliere le segnalazioni, documentare le criticità che interessano l’edificio condominiale, trasmettere comunicazioni agli uffici competenti e informare i proprietari sulle iniziative intraprese.
Il suo ruolo ha tuttavia dei limiti. Gli articoli 1130 e 1131 del Codice civile disciplinano le sue attribuzioni e la sua rappresentanza, che riguardano principalmente la gestione e la tutela delle parti comuni. Non gli conferiscono un potere generale di intervenire su una proprietà privata confinante, né di agire automaticamente in nome dei singoli condòmini per tutelare i loro beni esclusivi. Quando il rischio riguarda direttamente un appartamento, il proprietario interessato può quindi dover attivare iniziative autonome.
Se il pericolo persiste
Se la situazione non viene risolta e sussiste il rischio di un danno grave e prossimo al proprio immobile, è possibile valutare il ricorso alla denuncia di danno temuto, prevista dall’articolo 1172 del Codice civile. La norma consente al proprietario, al titolare di un altro diritto reale di godimento o al possessore di rivolgersi al giudice quando teme che un edificio o un’altra cosa possa provocare un danno grave e prossimo al bene interessato. Il giudice può disporre le misure necessarie per eliminare o ridurre il pericolo, purché ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
Prima di intraprendere un’iniziativa giudiziaria è opportuno, in ogni caso, acquisire una documentazione adeguata e una valutazione tecnica della situazione.
Se le parti danneggiate provocano danni agli immobili confinanti, chi è responsabile?
La responsabilità dipende dalle cause dell’evento e dalla natura degli elementi da cui ha avuto origine il danno. L’articolo 2051 del Codice civile disciplina il danno cagionato da una cosa in custodia e prevede la responsabilità del custode, salvo la prova del caso fortuito. L’articolo 2053 riguarda invece la rovina di un edificio e stabilisce la responsabilità del proprietario, salvo che dimostri che il cedimento non è dovuto a difetti di manutenzione o a vizi di costruzione.
La distinzione rileva anche quando l’immobile danneggiante è un condominio abitato. Se il danno deriva da una parte comune, come il tetto, la facciata o un cornicione, può venire in considerazione la responsabilità del condominio quale custode, ai sensi dell’articolo 2051. Se si verifica la rovina dell’edificio, può trovare applicazione l’articolo 2053. Le due forme di responsabilità possono anche concorrere, in presenza dei rispettivi presupposti.
Non è quindi possibile attribuire automaticamente a tutti i residenti la responsabilità dei danni: occorre individuare le cause dell’evento e i soggetti ai quali la legge riconduce gli obblighi di manutenzione e custodia.
Documentare tempestivamente le criticità, informare i soggetti interessati e rivolgersi agli uffici competenti permette ai residenti di tutelarsi e di sollecitare le verifiche necessarie prima che la situazione si aggravi.