Immobile abusivo? Contratto valido

È valido un contratto di locazione di un immobile costruito senza licenza, e non condonato? Al quesito ha risposto la Cassazione. In una recente sentenza ha stabilito che «la non conformità dell’immobile locato a uso abitativo alla disciplina edilizia e urbanistica non determina la nullità del contratto, atteso che i requisiti della liceità dell’oggetto e della causa previsti dagli articoli 1.346 e 1.343 del Codice civile sono da riferire, rispettivamente, alla prestazione e al contrasto con l’ordine pubblico, e non al bene in sé» (sent. n. 22.312 del 24 ottobre 2007). Tale pronuncia conferma l’orientamento assunto in materia dai giudici di legittimità, che ebbero già modo di precisare come il conduttore di un immobile abusivo (a destinazione abitativa o a uso diverso) fosse comunque obbligato al pagamento del canone (cfr. Cass. sent. n. 4.228 del 28 aprile 1999 e Cass. sent. n. 19.190 del 15 dicembre 2003). Di analogo tenore la pronuncia n. 583 del 29 gennaio 1992: l’abusività di un immobile può costituire fonte di responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato, ma non può comportare conseguenze negative sulla validità del contratto, «trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme». Va tuttavia segnalata una recente sentenza, la n. 8.409 dell’11 aprile 2006, in cui si sostiene che costituisce obbligo del proprietario procurare all’inquilino la documentazione che attesti la conformità dell’immobile locato (abitativo o meno) alla disciplina edilizia e urbanistica e che un’eventuale impossibilità a produrre la documentazione richiesta per «definitivo diniego» da parte dell’amministrazione consente al conduttore (pur rimanendo impregiudicata la validità della locazione) «il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno».

Di inadempimento, invece, non si può parlare - secondo la giurisprudenza maggioritaria - per il non ottenimento da parte del conduttore di eventuali autorizzazioni amministrative, necessarie, a esempio, per l’esercizio di specifiche attività, purché ciò - ovviamente - non abbia costituito oggetto di specifico accordo con il locatore (ex multis cfr. la precitata sent. n. 8409/2006).
*presidente Confedilizia