Gli immobili delle famiglie, patrimonio di 4.400 miliardi

Circa 4.400 miliardi di euro: a tanto ammonta il valore nominale degli immobili posseduti dalle famiglie italiane, che corrisponde grosso modo alla metà della loro ricchezza complessiva. Alla luce della crisi di liquidità e della stagnazione del mercato immobiliare, è lecito chiedersi se il mattone rappresenti ancora un investimento remunerativo e sicuro. Di fatto in Italia, a dispetto di quanto accade in Europa, le quotazioni pur rallentando non evidenziano un trend al ribasso altrettanto definito: stando all’ufficio studi di Tecnoborsa, nell’anno in corso il mercato italiano si mostrerà stabile, con oscillazioni comprese tra un minimo di meno 2% a un massimo di più 2%. Con scostamenti in negativo nelle città metropolitane, compensati da un trend più favorevole nelle cinture e nei piccoli centri.
Di certo, il numero delle compravendite risulta in calo e, come sottolinea Nomisma, le intenzioni manifestate dai potenziali acquirenti di case si attestano al livello più basso dell’ultimo ciclo immobiliare, con il potere d’acquisto (metri quadrati che possono essere comprati con un’annualità di reddito) inferiore del 24% a quello di 10 anni fa. Ma è anche vero che l’esito incrociato delle dinamiche nell’ambito delle compravendite e nel mercato della locazione si è tradotto in un lieve aumento dei rendimenti immobiliari; nel caso dei bilocali il dato sfiora il 4%. Inoltre, l’Osservatorio di Tecnocasa rileva un incremento della richiesta di immobili in affitto, proveniente in particolare da chi non può permettersi un mutuo dalla rata ormai troppo onerosa e sceglie la locazione come soluzione di passaggio. Gli acquisti compiuti negli anni scorsi hanno rimpinguato lo stock di abitazioni in affitto cosicché di fronte a un’offerta relativamente più ampia i canoni non hanno subìto strappi al rialzo. Tanto più se i locatori puntano alla continuità del rapporto, accettando di conseguenza di contenere la richiesta economica. I tempi medi per locare un immobile, più ridotti nei centri di medie dimensioni che nelle grandi città, corrispondono a 2,8 mesi per un’abitazione, 4 mesi per un negozio, 4 mesi e mezzo per gli uffici, 5,2 per i capannoni industriali e 2 mesi e mezzo nel caso dei box.
In aumento nel mercato residenziale, l’offerta è stabile negli altri comparti. Che dopo un biennio di ribassi generalizzati dei rendimenti, sembrano oggi assistere a un’inversione di tendenza. Secondo gli analisti di Scenari Immobiliari si tratta di piccoli rialzi di rendimento, iniziati negli ultimi mesi del 2007 e tuttora in atto. Pressoché a zero, invece, rimane la crescita in termini di rivalutazione del capitale. Protagonista del progressivo recupero di redditività è il settore degli uffici, mentre il segmento retail dei grandi centri commerciali mostra una sostanziale tenuta. Le migliori aspettative per l’anno in corso potrebbero essere soddisfatte dagli immobili di tipo logistico-industriale, qualora di dimensioni rilevanti e in location strategiche.

Nel giugno dell’anno scorso gli immobili locati a uso ufficio avevano registrato un rialzo fissando il rendimento al 2,5% su base semestrale, mentre il commerciale rimaneva stabile al 2,7% e l’industriale arretrava leggermente al 3,2 per cento.