Pirelli Re replica il suo modello in Germania

Angelo Allegri

da Milano

Pirelli Re all’offensiva in Germania. La società guidata dall’amministratore delegato Carlo Puri Negri ha annunciato ieri mattina l’acquisizione di uno dei maggiori gruppi immobiliari tedeschi, Deutsche Gründvermögen (Dgag). Il prezzo d’acquisto è stato fissato a circa 462 milioni per il 100% del capitale (Pirelli Re rileverà in realtà il 96,8%) corrispondenti a un enterprise value di circa 1,5 miliardi di euro. A vendere sono stati i due soci di maggioranza Albert Büll e Cornelius Lietdke (insieme avevano il 62%) e una banca di Amburgo, Hsh Nordbank (al 32% circa).
La notizia è stata subito festeggiata da Piazza Affari e a fine giornata i titoli di Pirelli Re avevano messo a segno un rialzo del 5,6%, trascinando all’insù anche le quotazioni della controllante Pirelli (+0,88%). L’atteggiamento più che positivo della Borsa ha una motivazione semplice. Secondo gli analisti la società acquisita ha la massa critica e la struttura manageriale per consentire di replicare il modello di business che Pirelli Re ha fin qui applicato in Italia: basato non solo sulla attività immobiliare «pura» ma anche sulla fornitura di servizi. E la strategia sarà quella di far subito crescere ulteriormente la società neoacquisita. Con un primo obiettivo abbastanza ravvicinato: la partecipazione alla gara con cui Hvb (consociata tedesca di Unicredit) metterà in vendita i suoi immobili non strumentali.
Da tempo, del resto, Pirelli Re aveva identificato i maggiori poli di sviluppo internazionale in Germania e Polonia, due mercati caratterizzati, secondo il management, dalle maggiori possibilità di rivalutazione. Per quanto riguarda la Polonia in febbraio era stata avviata Pirelli Pekao Re, joint venture immobiliare con il gruppo creditizio controllato da Unicredit. In Germania invece il primo passo era stata l’acquisizione di un portafoglio formato da circa 3.200 unità immobiliari (valore 170 milioni di euro) riunite in P&K Real Estate, di cui gli italiani hanno il 90%. Ora il salto di qualità: Dgag, nata nel 1925, sedi ad Amburgo e Kiel, controlla un patrimonio formato all’88% da immobili residenziali (oltre 21.000 appartamenti) e per il 12% da attività commerciali e uffici (tra l’altro 3 shopping center e 17 immobili) con un valore di 1,5 miliardi. Seguendo quella che per Pirelli è una strategia abituale il piano di riorganizzazione delle attività tedesche prevede che le attività residenziali (per quasi 1,1 miliardi) vengano cedute alla joint venture con Deutsche Bank (che insieme a Lazard è stata advisor dell’operazione) e che vede gli italiani al 35% e l’istituto tedesco al 65. Il terziario andrà invece alla società comune con Morgan Stanley (la banca d’affari ha il 70%, Pirelli il 30).
Una serie di altri asset, tutte le attività di consulenza e asset management, oltre ai 400 dipendenti guidati dal numero uno Wolfgang Weinschrod (confermato) resteranno a Pirelli Re. Per quanto riguarda il costo dell’acquisizione 130 milioni saranno coperti con mezzi propri da Pirelli, 310 da un finanziamento bancario.
Con la mossa tedesca il patrimonio di Pirelli Re passa dai 12 miliardi (considerati a valore di libro, se si tiene conto del valore di mercato i miliardi diventano 14) a 13,5. Circa due miliardi è l’ammontare degli investimenti effettuati oltre frontiera, per una percentuale del 15% del totale.

Un dato che secondo la società, fa considerare ormai raggiunto con un rilevante anticipo l’obiettivo indicato da Puri Negri nel piano industriale al 2008 che prevedeva una quota «internazionale» pari a circa un quinto del totale.