Regole per le professioni emergenti

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n° 16794 del 30 Luglio 2007 ha stabilito che: «Nel caso in cui, in un condominio, il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio innalzi mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma 4, cod. civ.. Ciò, poiché l'indennizzo compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l'indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano del quale i predetti abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali, in capo al proprietario dell'ultimo piano, scaturente dall'ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell'edificio».
Questa sentenza risolve i contrasti giurisprudenziali sui requisiti per individuare il concetto di sopraelevazione in un condominio, in forza dell'art. 1127 comma 4, del Codice Civile, per riconoscere agli altri condomini il diritto alla prevista indennità.
La richiamata sentenza ha avuto come oggetto gli interventi messi in atto dal proprietario del sottotetto rivolti a trasformarlo da soffitta, in due piccoli appartamenti. Detti interventi sono stati eseguiti in due fasi: eseguendo prima opere interne rivolte alla trasformazione e poi alzando la copertura di cm. 50 previa sua demolizione. Tale secondo intervento ha mosso alcuni condomini a richiedere l'indennità di sopraelevazione di cui al richiamato art. 1127 del Cod. Civile, ottenendo il provvedimento sopra enunciato che ha trovato costanza nei tre gradi di giudizio: Tribunale, Corte d'Appello e Cassazione.
Questa sentenza, in quanto resa dalla Cassazione a Sezioni Unite, fa quasi stato, cioè costituisce un indirizzo che - almeno per un buon periodo temporale - non verrà modificato dalla Corte di Cassazione, val quindi la spesa operare alcune considerazioni, in parte e in precedenza già oggetto di «meditazione» in queste pagine.
Il recupero del sottotetto legato anche alla elevazione della copertura, in forza di quanto sopra, integra non solo una innovazione di vasta portata ma anche, si è visto, il concetto di sopraelevazione, dando così totale legittimità all'applicazione dell'art. 69 della Disp. e di Att. del Cod. Civ. a tema la modificazione delle Tabelle Millesimali che prevede espressamente l'ipotesi della sopraelevazione tra quelle che consentono la modifica delle T.M..
Tale concetto può essere esteso, a parere di chi scrive, anche al semplice recupero abitativo del sottotetto che, seppure non rientra, secondo la sentenza in esame, nella logica della sopraelevazione, costituisce quasi sempre una innovazione di vasta portata espressamente richiamate dal citato art. 69.
Risulta pertanto, come pacifica conseguenza, che la trasformazione in unità abitativa di un sottotetto comporti la necessità di modificare le Tabelle Millesimali, a spese di chi ha concretizzato la trasformazione ed a cura del Condominio, se v'è l'accordo, in difetto tramite provvedimento giudiziale promuovendo, il Condominio o i Condomini che intendano agire in tal senso, una causa nei confronti di chi ha eseguito le opere.
La portata della richiamata sentenza, in termini di conseguenze logiche è pertanto rilevante specie alla luce della vigente normativa regionale sul recupero dei sottotetti.

Può essere infine di utilità spendere due parole sulle modalità di determinazione dell'indennità di sopraelevazione, come richiamata nella più volte citata sentenza, che si identificano nell'incremento della quota di partecipazione sull'area ove insiste il caseggiato da parte di chi ha eseguito la «sopraelevazione». Tale incremento che può anche essere determinato in base ai maggiori millesimi attribuiti, va riferito al valore dell'area su cui sorge il fabbricato e ripartito tra i vari condomini in base ai millesimi di proprietà.