Tutti i segreti per non sbagliare l’acquisto

Le località più interessanti e le cose da sapere per fare buoni affari. L’alternativa dei fondi specializzati

Le compravendite scendono, ma la casa rimane sempre il bene rifugio per eccellenza nei pensieri delle famiglie italiane. Certo le tasse sono pesan­ti, ma acquistare una prima casa, anche a prezzo di sacrifici, è certamente una mossa vincente.
«Il Giornale»ha pensato a una piccola guida prati­ca per fornire qualche spunto di riflessione a colo­ro che intendono investire nel mattone.
Ad esem­pio, quali devono essere le caratteristiche da prendere in considerazione prima di acquistare un’abitazione? E se si punta a un investimento, dove e come comperare? Le città d’arte possono garantire una buona redditività, così come an­che le case all’estero sono da prendere in conside­razione, soprattutto nei Paesi che danno la possi­bilità di puntare su valute diverse dall’euro.
Poi ci sono i box, i terreni e gli Etf immobiliari, ossia i fondi passivi che consentono di puntare sul mat­tone evitando la stangata dell’Imu.
Anche se le supertasse sul mattone hanno fatto passare la voglia a molti, anche stranieri, di inve­stire nel Bel Paese.

Il bilocale è quello che rende di più Puntare su città d’arte e universitarie

Il trilocale, in zona semicentrale, è la metratura mi­gliore in­termini di crescita di valore per chi vuole com­perare casa allo scopo di abitarla, mentre se l’obiettivo è affittarla la scelta dovrebbe ricadere sul bilocale, me­glio se in centro. In Italia l’80%delle transazioni avven­gono per acquistare casa a uso diretto, mentre solo il 20% acquista per investimento. I criteri di ricerca, me­tratura a parte, sono più o meno gli stessi. Tra le priorità c’è la scelta di un quartiere sicuro, la presenza di trasporti pubblici (meglio se metrò) e di negozi nei pressi. Importante è anche il piano: uno alto garantisce migliore luminosità.Anche l’esposizione conta:a Nord sarà più fresco d’estate,ma anche più freddo ininverno,a Sud ilcontrario.Se ilriscal­damento è autonomo, si risparmierà sulle spese, mentre è sempre im­portante la presenza dell’ascensore. Quanto all’appartamento, biso­gna verificare lo stato dello stesso e se necessita di profonda ristruttura­zione. Mentre la presenza di terrazzino o giardinetto faranno della vo­stra nuova casa un oggetto unico. Il prezzo dipende dalla città e dalla zona: Milano e Roma, in zona centrale, possono arrivare a 20mila euro al metro quadro.Per investimento restano valide le città d’arte oppure quelle universitarie, come Venezia, Firenze o Bologna.

Londra, New York e Miami in testa Ma Lugano fa gola a tanti italiani

Comperare casa all’estero è il trend degli ultimi me­si. Londra, New York e Miami sono le località più getto­nate, con Lugano. Ed è anche facile capire il motivo: of­frono la possibilità d’investire in valute alternative al­l’euro, ossia sterline, dollari e franchi svizzeri. A Lon­dra il mercato immobiliare è in ripresa, ma è comun­quepossibileacquistarequalcosa, ancheseovviamen­te non a South Kensington, a prezzi ragionevoli, intorno ai 200-300mi­la euro. Che possono essere in parte finanziati con un mutuo da ripaga­re­grazie all’affitto che genera l’appartamento stesso. Lo stesso vale per New York e Miami (Usa),dove affittare l’immobile acquistato è relativa­mente semplice grazie alle agenzie che si occupano della gestionecom­pleta. Inoltre in Inghilterra e negli Usa le tasse di compravendita sono più basse rispetto all’Italia.Anche in questo caso bisogna cercare qual­cosa in una zona non centralissima per evitare i prezzi più alti, ma ben servita dai mezzi pubblici. E se per Londra è importante chiedere la sca­denza del lease , ossia dell’affitto del terreno, negli Usa bisogna infor­marsi sulle spese condominiali che in alcuni casi sono proibitive. Luga­no fa storia a sé: la vicinanza con le grandi città del Nord Italia la rendo­no meta privilegiata per chi cerca rifugi sicuri.

Sui campi si guadagna il 22% in dodici anni In Veneto e Friuli le opportunità migliori

In 12 anni un incremento di valore del 22,5% che ha portato il prezzo medio di un ettaro di terra a 19.400 euro. Le maggiori opportunità l’anno scorso sono state offerte dalla colline litoranee del Nord­ Est: gli appezzamenti di Veneto e Friuli, in media, si sono rivalutati del 5,9%, raggiungendo una quotazio­ne media di 31.300 euro l’ettaro, a fronte di una media nazionale di 19.400 euro (+0,5%).I prezzi più bassi sono al Sud sia in collina (10mi­la euro) sia in pianura (15mila euro), ma ovviamente anche la pro­spettiva di rivalutazione è proporzionale al valore. Insomma, secon­do l’Inea (l’Istituto nazionale di economia agraria), la terra è il vero bene «rifugio», al riparo da bolle speculative giacché il numero delle compravendite e anche l’andamento dei prezzi è sostanzialmente stabile.Con l’imperversare della crisi,si è registrato un aumento del­la domanda e, quindi, il consiglio di un esperto è sempre necessario (soprattutto se si vuole acquistare sulle colline liguri dove i prezzi me­di si avvicinano ai 78mila euro l’ettaro). E poi serve pazienza: se si vuole un reddito aggiuntivo, bisogna da ricordare che la funzione principale del terreno è la coltivazione. Altrimenti, occorre sperare in una variante del piano regolatore che lo renda edificabile.

Costi al 3,2% con il tasso variabile Il fisso per chi cerca la tranquillità

Nonostante gli spread alti,ossia ildifferenziale di rendimento tra titoli di Stato italiani e tedeschi, i mutui casa hanno mante­nuto tassi abbordabili. Facendo subito un caso concreto,ossia un mutuo da 100mila euro, gli esperti lasciano aperte più op­zioni. Innanzitutto occorre scegliere tra tasso fisso (rata certa fino alla scadenza) oppure tasso variabile (rata che può cam­biare negli anni, ma molto meno onerosa in partenza). E poi è anchepossibileoptaretra15annie20anni diduratadelpresti­to. In base allemigliori offerte sul mercato,nel caso di mutuo a tasso variabile, a 15 anni si può spuntare un saggio nominale del 3,26% e rata mensile di 703 euro mentre a 20 anni, il tasso nominale resta sempre al 3,26%, ma la rata è di 568 euro. Nel­l’ambito dei mutui a tasso fisso, le attuali migliori condizioni vedono il saggio nominale a 15 anni al 5,09% e una rata di 795 euro, mentre quello di durata ventennale, con tasso al 5,10%, richiedeunaratamensiledi665euro.Ricapitolando,coniltas­so variabile si spendono 93 euro in meno per le rate mensili a 15 anni, rispetto al mutuo a tasso fisso, e 97 euro per le rate mensili a 20 anni,ma si resta esposti al pericolo di un rialzo dei tassi negli anni: viceversa, con il tasso fisso, si paga di più, ma si congela per sempre larata da pagare fino alla scadenza.Ov­viamente il contraente dovrà fare i conti con il proprio reddito, anche se ormai sono le banche stesse a verificare dettagliata­mente la solvibilità e le garanzie fornite dal cliente.

Puntare sulle località meno famose Al mare soltanto vicino alla spiaggia

Per le case di vacanza comperare un immobile con servizi in prossimità è importante. In montagna è buo­na nor­ma cercare qualcosa vicino agli impianti di risali­ta o in centro al paese. Scegliendo il mare, invece, la di­stanza dalla spiaggia fa la differenza. In entrambi i casi, infatti, volendo ammortizzare tasse e spese con un eventuale affitto, sarà molto più semplice trovare pos­sibili inquilini. Per la case al lago, invece, la possibilità di poter usufrui­re di piscina, di campo da tennis o da golf renderà l’immobile più appe­tibi­le sia per la messa a rendita con l’affitto sia per un’eventuale rivendi­ta.
Quanto alla scelta dell’immobile,anche in questo caso è importan­te­valutare i servizi offerti: la presenza dell’ascensore,la luminosità e lo stato generale del palazzo. Sul prezzo, però, peserà molto la scelta del­la località. I prezzi di Portofino e Cortina magari scenderanno un pochi­no, ma restano a prova di crisi. In compenso, ci sono offerte interessan­ti in Sardegna, dove esistono parecchi immobili nuovi e invenduti, e in località di villeggiatura meno famose. Tra queste le Marche che sono diventate un’alternativa meno costosa alla Toscana.
Le compravendite di case vacanze sono in forte ribasso a causa del­l’Imu che nella maggior parte delle località salirà per le seconde abita­zioni
all’aliquota massima.

Garage collegato all’appartamento Ideale se usato come seconda cantina

Il box auto può essere un valido investimento. Se­condo uno studio recente, infatti, il valore di un ap­partamento aumenta del 16% se allo stesso è abbina­to un posto auto, meglio ovviamente se box. Per que­sto motivo anche le compravendite sono aumenta­te, complice anche la necessità di trovare un posto certo e possibilmente sicuro dove lasciare la propria vettura. Come prima caratteristica il box deve essere vicino a casa e magari soppal­cabile, in maniera da poterlo utilizzare come seconda cantina. Poi deve essere di facile accesso, senza dunque rampe tortuose o mano­vre difficili per il posteggio e magari dare la possibilità di stivare an­che uno scooter o una bici. Certo se doppio è meglio,ma c’è l’incogni­ta di dover spostare o fare posto a un’altra auto. Se, invece, volete ac­quistare un box per investimento, l’ideale è una zona centrale che, però, è molto cara nelle grandi città come Milano e Roma, dove que­sti immobili arrivano a sfiorare anche i 70mila euro. Se non avete questa cifra a disposizione si può puntare su una zona semicentrale, ma non periferica.L’importante è valutare quale sia la remunerazio­ne, che deve essere almeno del 4-5% per poter sopportare tasse e spe­se di manutenzione dell’immobile.

Con gli Etf rendimenti a basso costo per sfuggire alla trappola dell’Imu


Ottenere un rendimento fino al 15% senza mobili­tare grandi cifre ( come quelle necessarie per compra­re una casa) e, soprattutto, senza restare intrappolati nella tagliola dell’Imu è possibile. Basta comperare un Etf, i fondi che replicano gli indici del settore im­mobiliare e che sono scambiabili come azioni. Non hanno commissioni di ingresso o di uscita come i fondi, si pagano solo le commissioni di gestione che non sono altissime (tra lo 0,35% e lo 0,65% del valore del fondo)e,soprattutto,sono commisurate al­la durata dell’investimento. Cioè se si conserva un Etf per un mese, si paga un dodicesimo della commissione di gestione.
«Ci sono Etf in euro, sterline, dollari e franchi svizzeri- spiega Mar­co Ciatto, direttore di EtfPlus.net-per cui c’è una doppia opportuni­tà: si può guadagnare sul settore immobiliare e anche sulla rivaluta­zione delle divise estere». Sul mercato di Borsa Italiana sono quotati 13 Etf immobiliari e investono su tutte le aree (ce ne sono 4 sull’Euro­pa, 2 sugli Stati Uniti, uno sulla Gran Bretagna e sull’Asia escluso il Giappone). Gli indici di riferimento sono curati da Ftse. Il Ftse Nareit Composite Usa nell’ultimo anno ha guadagnato il 14,7% (+110% su tre anni), mentre quello britannico in tre anni ha garantito il 25%.