Tutti i segreti per non sbagliare l’acquisto

Le compravendite scendono, ma la casa rimane sempre il bene rifugio per eccellenza nei pensieri delle famiglie italiane. Certo le tasse sono pesan­ti, ma acquistare una prima casa, anche a prezzo di sacrifici, è certamente una mossa vincente.
«Il Giornale»ha pensato a una piccola guida prati­ca per fornire qualche spunto di riflessione a colo­ro che intendono investire nel mattone.
Ad esem­pio, quali devono essere le caratteristiche da prendere in considerazione prima di acquistare un’abitazione? E se si punta a un investimento, dove e come comperare? Le città d’arte possono garantire una buona redditività, così come an­che le case all’estero sono da prendere in conside­razione, soprattutto nei Paesi che danno la possi­bilità di puntare su valute diverse dall’euro.
Poi ci sono i box, i terreni e gli Etf immobiliari, ossia i fondi passivi che consentono di puntare sul mat­tone evitando la stangata dell’Imu.
Anche se le supertasse sul mattone hanno fatto passare la voglia a molti, anche stranieri, di inve­stire nel Bel Paese.

Il bilocale è quello che rende di più Puntare su città d’arte e universitarie

Il trilocale, in zona semicentrale, è la metratura mi­gliore in­termini di crescita di valore per chi vuole com­perare casa allo scopo di abitarla, mentre se l’obiettivo è affittarla la scelta dovrebbe ricadere sul bilocale, me­glio se in centro. In Italia l’80%delle transazioni avven­gono per acquistare casa a uso diretto, mentre solo il 20% acquista per investimento. I criteri di ricerca, me­tratura a parte, sono più o meno gli stessi. Tra le priorità c’è la scelta di un quartiere sicuro, la presenza di trasporti pubblici (meglio se metrò) e di negozi nei pressi. Importante è anche il piano: uno alto garantisce migliore luminosità.Anche l’esposizione conta:a Nord sarà più fresco d’estate,ma anche più freddo ininverno,a Sud ilcontrario.Se ilriscal­damento è autonomo, si risparmierà sulle spese, mentre è sempre im­portante la presenza dell’ascensore. Quanto all’appartamento, biso­gna verificare lo stato dello stesso e se necessita di profonda ristruttura­zione. Mentre la presenza di terrazzino o giardinetto faranno della vo­stra nuova casa un oggetto unico. Il prezzo dipende dalla città e dalla zona: Milano e Roma, in zona centrale, possono arrivare a 20mila euro al metro quadro.Per investimento restano valide le città d’arte oppure quelle universitarie, come Venezia, Firenze o Bologna.

Londra, New York e Miami in testa Ma Lugano fa gola a tanti italiani

Comperare casa all’estero è il trend degli ultimi me­si. Londra, New York e Miami sono le località più getto­nate, con Lugano. Ed è anche facile capire il motivo: of­frono la possibilità d’investire in valute alternative al­l’euro, ossia sterline, dollari e franchi svizzeri. A Lon­dra il mercato immobiliare è in ripresa, ma è comun­quepossibileacquistarequalcosa, ancheseovviamen­te non a South Kensington, a prezzi ragionevoli, intorno ai 200-300mi­la euro. Che possono essere in parte finanziati con un mutuo da ripaga­re­grazie all’affitto che genera l’appartamento stesso. Lo stesso vale per New York e Miami (Usa),dove affittare l’immobile acquistato è relativa­mente semplice grazie alle agenzie che si occupano della gestionecom­pleta. Inoltre in Inghilterra e negli Usa le tasse di compravendita sono più basse rispetto all’Italia.Anche in questo caso bisogna cercare qual­cosa in una zona non centralissima per evitare i prezzi più alti, ma ben servita dai mezzi pubblici. E se per Londra è importante chiedere la sca­denza del lease , ossia dell’affitto del terreno, negli Usa bisogna infor­marsi sulle spese condominiali che in alcuni casi sono proibitive. Luga­no fa storia a sé: la vicinanza con le grandi città del Nord Italia la rendo­no meta privilegiata per chi cerca rifugi sicuri.

Sui campi si guadagna il 22% in dodici anni In Veneto e Friuli le opportunità migliori

In 12 anni un incremento di valore del 22,5% che ha portato il prezzo medio di un ettaro di terra a 19.400 euro. Le maggiori opportunità l’anno scorso sono state offerte dalla colline litoranee del Nord­ Est: gli appezzamenti di Veneto e Friuli, in media, si sono rivalutati del 5,9%, raggiungendo una quotazio­ne media di 31.300 euro l’ettaro, a fronte di una media nazionale di 19.400 euro (+0,5%).I prezzi più bassi sono al Sud sia in collina (10mi­la euro) sia in pianura (15mila euro), ma ovviamente anche la pro­spettiva di rivalutazione è proporzionale al valore. Insomma, secon­do l’Inea (l’Istituto nazionale di economia agraria), la terra è il vero bene «rifugio», al riparo da bolle speculative giacché il numero delle compravendite e anche l’andamento dei prezzi è sostanzialmente stabile.Con l’imperversare della crisi,si è registrato un aumento del­la domanda e, quindi, il consiglio di un esperto è sempre necessario (soprattutto se si vuole acquistare sulle colline liguri dove i prezzi me­di si avvicinano ai 78mila euro l’ettaro). E poi serve pazienza: se si vuole un reddito aggiuntivo, bisogna da ricordare che la funzione principale del terreno è la coltivazione. Altrimenti, occorre sperare in una variante del piano regolatore che lo renda edificabile.

Costi al 3,2% con il tasso variabile Il fisso per chi cerca la tranquillità

Nonostante gli spread alti,ossia ildifferenziale di rendimento tra titoli di Stato italiani e tedeschi, i mutui casa hanno mante­nuto tassi abbordabili. Facendo subito un caso concreto,ossia un mutuo da 100mila euro, gli esperti lasciano aperte più op­zioni. Innanzitutto occorre scegliere tra tasso fisso (rata certa fino alla scadenza) oppure tasso variabile (rata che può cam­biare negli anni, ma molto meno onerosa in partenza). E poi è anchepossibileoptaretra15annie20anni diduratadelpresti­to. In base allemigliori offerte sul mercato,nel caso di mutuo a tasso variabile, a 15 anni si può spuntare un saggio nominale del 3,26% e rata mensile di 703 euro mentre a 20 anni, il tasso nominale resta sempre al 3,26%, ma la rata è di 568 euro. Nel­l’ambito dei mutui a tasso fisso, le attuali migliori condizioni vedono il saggio nominale a 15 anni al 5,09% e una rata di 795 euro, mentre quello di durata ventennale, con tasso al 5,10%, richiedeunaratamensiledi665euro.Ricapitolando,coniltas­so variabile si spendono 93 euro in meno per le rate mensili a 15 anni, rispetto al mutuo a tasso fisso, e 97 euro per le rate mensili a 20 anni,ma si resta esposti al pericolo di un rialzo dei tassi negli anni: viceversa, con il tasso fisso, si paga di più, ma si congela per sempre larata da pagare fino alla scadenza.Ov­viamente il contraente dovrà fare i conti con il proprio reddito, anche se ormai sono le banche stesse a verificare dettagliata­mente la solvibilità e le garanzie fornite dal cliente.

Puntare sulle località meno famose Al mare soltanto vicino alla spiaggia

Per le case di vacanza comperare un immobile con servizi in prossimità è importante. In montagna è buo­na nor­ma cercare qualcosa vicino agli impianti di risali­ta o in centro al paese. Scegliendo il mare, invece, la di­stanza dalla spiaggia fa la differenza. In entrambi i casi, infatti, volendo ammortizzare tasse e spese con un eventuale affitto, sarà molto più semplice trovare pos­sibili inquilini. Per la case al lago, invece, la possibilità di poter usufrui­re di piscina, di campo da tennis o da golf renderà l’immobile più appe­tibi­le sia per la messa a rendita con l’affitto sia per un’eventuale rivendi­ta.
Quanto alla scelta dell’immobile,anche in questo caso è importan­te­valutare i servizi offerti: la presenza dell’ascensore,la luminosità e lo stato generale del palazzo. Sul prezzo, però, peserà molto la scelta del­la località. I prezzi di Portofino e Cortina magari scenderanno un pochi­no, ma restano a prova di crisi. In compenso, ci sono offerte interessan­ti in Sardegna, dove esistono parecchi immobili nuovi e invenduti, e in località di villeggiatura meno famose. Tra queste le Marche che sono diventate un’alternativa meno costosa alla Toscana.
Le compravendite di case vacanze sono in forte ribasso a causa del­l’Imu che nella maggior parte delle località salirà per le seconde abita­zioni all’aliquota massima.

Garage collegato all’appartamento Ideale se usato come seconda cantina

Il box auto può essere un valido investimento. Se­condo uno studio recente, infatti, il valore di un ap­partamento aumenta del 16% se allo stesso è abbina­to un posto auto, meglio ovviamente se box. Per que­sto motivo anche le compravendite sono aumenta­te, complice anche la necessità di trovare un posto certo e possibilmente sicuro dove lasciare la propria vettura. Come prima caratteristica il box deve essere vicino a casa e magari soppal­cabile, in maniera da poterlo utilizzare come seconda cantina. Poi deve essere di facile accesso, senza dunque rampe tortuose o mano­vre difficili per il posteggio e magari dare la possibilità di stivare an­che uno scooter o una bici. Certo se doppio è meglio,ma c’è l’incogni­ta di dover spostare o fare posto a un’altra auto. Se, invece, volete ac­quistare un box per investimento, l’ideale è una zona centrale che, però, è molto cara nelle grandi città come Milano e Roma, dove que­sti immobili arrivano a sfiorare anche i 70mila euro. Se non avete questa cifra a disposizione si può puntare su una zona semicentrale, ma non periferica.L’importante è valutare quale sia la remunerazio­ne, che deve essere almeno del 4-5% per poter sopportare tasse e spe­se di manutenzione dell’immobile.

Con gli Etf rendimenti a basso costo per sfuggire alla trappola dell’Imu

Ottenere un rendimento fino al 15% senza mobili­tare grandi cifre ( come quelle necessarie per compra­re una casa) e, soprattutto, senza restare intrappolati nella tagliola dell’Imu è possibile. Basta comperare un Etf, i fondi che replicano gli indici del settore im­mobiliare e che sono scambiabili come azioni. Non hanno commissioni di ingresso o di uscita come i fondi, si pagano solo le commissioni di gestione che non sono altissime (tra lo 0,35% e lo 0,65% del valore del fondo)e,soprattutto,sono commisurate al­la durata dell’investimento. Cioè se si conserva un Etf per un mese, si paga un dodicesimo della commissione di gestione.
«Ci sono Etf in euro, sterline, dollari e franchi svizzeri- spiega Mar­co Ciatto, direttore di EtfPlus.net-per cui c’è una doppia opportuni­tà: si può guadagnare sul settore immobiliare e anche sulla rivaluta­zione delle divise estere». Sul mercato di Borsa Italiana sono quotati 13 Etf immobiliari e investono su tutte le aree (ce ne sono 4 sull’Euro­pa, 2 sugli Stati Uniti, uno sulla Gran Bretagna e sull’Asia escluso il Giappone). Gli indici di riferimento sono curati da Ftse.

Il Ftse Nareit Composite Usa nell’ultimo anno ha guadagnato il 14,7% (+110% su tre anni), mentre quello britannico in tre anni ha garantito il 25%.