Tassi, «cap» e consulenze Il mutuo diventa su misura

Valter Pagliarulo

I mutui ipotecari non sono solo il core business dell'attività bancaria, ma sono anche una cartina di tornasole dello stato di salute di un'economia. E osservando questo parametro con gli occhi dell'Agenzia delle Entrate si può affermare che in Italia la congiuntura sta migliorando. Nel 2016, ha reso noto l'istituto guidato da Rossella Orlandi, le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 246mila (+27,3% annuo). La quota media si attesta attorno ai 120mila euro. Secondo le ultime rilevazioni dell'Osservatorio di MutuiOnline.it, il saggio d'interesse medio vede i finanziamenti a tasso fisso al 2,34% e quelli a tasso variabile all'1,08 per cento. L'Ufficio studi dell'Abi ha invece evidenziato che nel secondo semestre 2016 è stato toccato il nuovo massimo storico (74%) della quota di nuclei familiari in grado di sostenere le spese connesse all'acquisto di un'abitazione.

Il bazooka di Draghi e i prezzi immobiliari ancora in moderato calo agevolano questo mercato e non a caso il mutuo è uno dei prodotti sui quali il marketing degli istituti di credito fa maggiormente leva. Considerato il livello ancora molto basso dei tassi il tasso fisso si colloca stabilmente all'80% dell'erogato. La duration prediletta dagli italiani è la ventennale, seguita dal mutuo a 30 o 40 anni, quindi la clientela accetta di pagare un prezzo un po' più elevato per evitare nel prossimo futuro di restare intrappolata da un'impennata degli interessi connessa a un rialzo dei tassi.

Ecco perché gli istituti italiani hanno ampliato il catalogo dell'offerta sia ai mutui a tasso variabile con cap che a quelli a tasso misto. I primi consentono di beneficiare del tasso variabile attualmente basso fissando una soglia massima di potenziale rialzo, mentre i secondi prevedono una o più scadenze al termine delle quali è possibile rinegoziare le condizioni iniziali. I mutui a tasso misto rappresentano una nicchia di mercato, ma ultimamente hanno riguadagnato appeal sulle scadenze più brevi (10-15 anni) perché consentono magari di ripagare la quota interessi con il tasso variabile basso e poi eventualmente di approfittare del fisso per la quota capitale in caso di ritocco all'insù da parte dell'Eurotower. Idem per i mutui a tasso doppio che hanno una componente fissa e una variabile. Il tasso annuo effettivo globale di questi mutui è un po' più alto del loro omologo variabile puro in quanto richiedono coperture assicurative e patrimoniali differenti da parte dell'istituto che li eroga.

Ovviamente ci sono anche altri canali per ricercare risparmio e convenienza, oltre alla ormai consolidata affidabilità dei comparatori online. Laddove la tradizione si sposa con la tecnologia i costi scendono: è il caso dei mutui acquistabili online che tagliano di netto le spese di istruttoria e di perizia permettendo un risparmio medio dello 0,25% sul tasso annuo effettivo globale a parità di importo rispetto ai mutui stipulati in agenzia. Uno sconto reale che ha già conquistato il 10% del mercato e che ha notevoli potenzialità considerato che nei Paesi anglosassoni li sceglie un cliente su tre. Coloro che, invece, hanno bisogno di un confronto «fisico» con l'interlocutore banca possono rivolgersi direttamente alle filiali in cui la parte consulenziale sul lato retail è ormai prevalente sull'attività di sportello ed è tutta orientata a offrire soluzioni su misura. Senza contare che i grandi gruppi hanno ormai sviluppato una vera e propria filiera dell'immobiliare.

C'è anche la possibilità di risparmiare ex post attraverso la surroga che permette, rivolgendosi a un altro istituto, di cambiare la tipologia di tasso, la durata del mutuo e lo spread applicato, consentendo inoltre di usufruire di condizioni più vantaggiose per quanto riguarda le spese accessorie e quelle periodiche come, ad esempio, quelle di gestione e di incasso delle rate.

L'importo del nuovo mutuo non può superare il debito residuo con la vecchia banca e resta valida l'ipoteca originaria che viene semplicemente aggiornata.