Distacco dal riscaldamento centralizzato: quando è possibile e quali spese restano a carico del condomino

La possibilità di gestire autonomamente il riscaldamento della propria abitazione, magari installando una caldaia o una pompa di calore, spinge sempre più proprietari a valutare il distacco dall'impianto centralizzato del condominio. Una scelta consentita dalla legge, ma subordinata al rispetto di precise condizioni e che non comporta l'azzeramento di ogni contributo economico.

La disciplina è contenuta nell'articolo 1118, quarto comma, del Codice civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012. La norma riconosce al singolo condòmino la possibilità di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto, né un aggravio di spesa per gli altri condòmini.

In altre parole, il proprietario può scegliere di non servirsi più dell'impianto comune, ma affinché il distacco sia legittimo è necessario che questa decisione non comprometta il corretto funzionamento del sistema, né comporti maggiori costi per gli altri partecipanti al condominio.

L'assemblea può opporsi?

Tra i dubbi più frequenti c'è quello relativo al ruolo dell'assemblea condominiale. Il consenso dei condòmini, infatti, non rappresenta un presupposto indispensabile per il distacco. Se sono rispettate le condizioni previste dalla legge, l'assemblea non può impedirlo. Resta naturalmente salva la possibilità di contestare il distacco, qualora ritenga che non ricorrano i presupposti previsti dal citato articolo 1118 del Codice civile.

È proprio su questo punto che nascono molte delle controversie condominiali: non tanto sull'esistenza del diritto al distacco, quanto sulla verifica delle conseguenze che tale scelta può avere sull'impianto comune. Per questo motivo, nella pratica è pressoché indispensabile acquisire una relazione tecnica redatta da un professionista qualificato, in grado di attestare che il distacco non provochi alterazioni dell'equilibrio dell'impianto, né maggiori spese per gli altri utenti. In caso di contestazione, sarà infatti il condòmino a dover dimostrare che ricorrono le condizioni richieste dalla legge.

Quali spese continuano a essere dovute

Ad ogni modo, va tenuto presente che il distacco non determina l'uscita dalla comunione dell'impianto. Quest'ultimo continua infatti a essere una parte comune dell'edificio e, proprio per questo motivo, il condòmino resta tenuto a partecipare ad alcune categorie di spesa.

Continuano a gravare sul proprietario, ad esempio, i costi per la manutenzione straordinaria della centrale termica, quelli necessari alla conservazione dell'impianto e le eventuali spese per l'adeguamento alle norme di sicurezza, o per la sostituzione dei componenti principali.

Vengono invece meno le spese legate all'effettivo utilizzo del servizio, vale a dire quelle riferite al consumo del calore che il condòmino non riceve più attraverso l'impianto centralizzato, ferma restando l'eventuale quota riferibile ai consumi involontari, ove prevista secondo i criteri di ripartizione applicabili.

Il “caso” del calore involontario

Anche dopo il distacco può accadere, infatti, che l'appartamento continui a beneficiare, sia pure indirettamente, del calore irradiato dalle colonne montanti o dalle tubazioni comuni che attraversano l'edificio.

Si tratta del cosiddetto "calore involontario", che la normativa sulla contabilizzazione e ripartizione del calore considera ai fini della suddivisione delle spese. In questi casi, il condòmino potrebbe essere comunque chiamato a contribuire a una quota dei costi, pur non utilizzando direttamente il riscaldamento centralizzato.

Le indicazioni della giurisprudenza

La Corte di cassazione sembra avere ormai consolidato un orientamento secondo cui il diritto al distacco è subordinato all'assenza di conseguenze negative per il condominio.

Non è sufficiente ipotizzare un generico aumento delle spese: occorre che vi sia un effettivo aggravio economico, oppure un concreto squilibrio nel funzionamento dell'impianto. Allo stesso tempo, chi decide di rinunciare al riscaldamento centralizzato deve essere in grado di dimostrare, mediante un'idonea documentazione tecnica, che la propria scelta non produrrà tali conseguenze.

Una scelta da valutare con attenzione

Il distacco dall'impianto centralizzato può rappresentare una soluzione vantaggiosa sotto il profilo della gestione dei consumi e dell'autonomia dell'abitazione, ma richiede una preventiva valutazione tecnica e giuridica.

Prima di affrontare un intervento di questo tipo è quindi opportuno affidarsi a un tecnico qualificato e informare preventivamente l'amministratore di condominio, così da verificare che siano rispettate tutte le

condizioni previste dalla legge. Una valutazione preventiva può infatti evitare contestazioni e contenziosi che, nella maggior parte dei casi, finiscono per incidere sui rapporti tra i condòmini ben più del distacco stesso.