Allargare o ricostruire casa: ecco le dieci cose da sapere

Qualche amministratore di condominio avrà tirato un sospiro di sollievo, sapendo che i condomìni - per ora - sono esclusi dal piano casa del governo. Ma per i proprietari di case mono e bifamiliari che vogliono ingrandire o abbattere e ricostruire la casa di proprietà la prossima settimana sarà il momento di fare due conti, chiamare un architetto o un ingegnere e valutare il da farsi. In attesa di capire se le leggi regionali, entro i successivi 90 giorni, consentiranno o no di aumentare le soglie di cubatura e di ampliamento massime consentite dall’intesa governo-Regioni siglata nella notte tra martedì e mercoledì.

1) Che cosa prevede l’intesa?
L’accordo prevede «l’aumento del 20% delle cubature per edifici residenziali uni-bifamiliari, comunque non superiori a mille metri cubi, per un incremento massimo di 200 metri cubi», ma sono «fatte salve diverse determinazioni regionali che possono promuovere ulteriori forme di incentivazione volumetrica». Ad esempio, una casa di 300 mq e un’altezza di 3 metri (pari a 900 mq) potrà essere ampliata di 180 metri cubi (ad esempio 60 mq per 3 metri).

2) Sono proprietario di una casa mono/bifamiliare. Che cosa posso fare?
Per capire se la vostra casa ha i requisiti per approfittare del premio di cubatura, bisogna ricordare che sono esclusi «i centri storici, le aree di inedificabilità e gli edifici abusivi», nonché «le aree di pregio ambientale o sotto il vincolo dei beni culturali». Questo non esclude che il vostro edificio abbia o no ulteriori vincoli (paesaggistico, architettorico, archeologico), se l’intervento non crei problemi di tipo strutturale o estetico, come prevede il Codice civile, agli articoli 1120 e 1122 e soprattutto bisogna verificare se l’eventuale ampliamento pregiudichi la sicurezza statica dell’edificio. L’articolo 1127 del Codice civile vieta infatti la sopraelevazione «se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono». Per l’eventuale allargamento ad altre tipologie di immobile (palazzine, ecc.) bisognerà attendere le leggi regionali.

3) A chi mi devo rivolgere?
Per una valutazione complessiva dell’intervento e dei requisiti è opportuno rivolgersi a un esperto (ingegnere, architetto, geometra, ecc.) che valuti l’effettiva sussistenza di tutti i requisiti.

4) Di quali documenti ho bisogno per iniziare i lavori?
Una volta verificata la presenza di tutti i requisiti necessari, bisognerà aspettare che la propria regione si doti di una legge apposita (molte l’hanno già fatto, altre hanno tre mesi di tempo dalla prossima settimana). A quel punto per iniziare i lavori è sufficiente presentare all’Ufficio tecnico del Comune la «Dia», Denuncia di inizio attività e aspettare 30 giorni. Il documento deve essere presentato da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito ecc.) e deve contenere in allegato il disegno del progetto e dei lavori. Sarà il tecnico a dichiarare, sotto la sua responsabilità, che i lavori di ampliamento siano conformi alle normative edilizio-urbanistiche nazionali e regionali e dei regolamenti edilizi che variano da Comune a Comune. Il governo entro la prossima settimana, varerà anche un decreto legge concordato con le regioni con l’obiettivo di «semplificare alcune procedure di competenza esclusiva dello Stato».

5) Quanto costa la Dia? E quanto costa ingrandire casa?
Il costo della Dia varia dai 1.000-1.500 euro per un normale ampliamento di un appartamento,commisurato da specifiche tariffe professionali, e aumenta in misura proporzionale all’entità dei lavori. Anche il costo al mq varia da un minimo di 800-1.200 euro fino a un massimo di 2mila euro, in base al tipo di materiale utilizzato. La ditta che fa i lavori è obbligata a farvi avere il «Durc», il Documento unico di regolarità contributiva.

6) Che cosa può fare il Comune in questi 30 giorni?
Il Comune, nei 30 giorni dalla presentazione della Dia all’inizio dei lavori, potrà suggerire, vietare o imporre l’utilizzo di alcuni materiali o il colore della facciata, secondo quanto previsto dal regolamento edilizio comunale o il piano regolatore.

7) Ho la possibilità di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile ampliato?
No. Questa facoltà era prevista nella prima stesura del decreto legge del governo. Nell’intesa le Regioni hanno chiesto e ottenuto che non ci saranno deroghe alle leggi regionali (vigenti e future), non ci sarà la possibilità di vendere, né di cambiare la destinazione d’uso originale.

8) Abito in una zona degradata. Esiste la facoltà di aumentare il bonus di cubatura?
Per le aree degradate è possibile individuare «ambiti nei quali i medesimi interventi sono favoriti con opportune incentivazioni di cubatura e premialità finalizzate alla riqualificazione». La decisione spetta alle Regioni, che hanno anche la facoltà di limitare o favorire gli ampliamenti ad alcune aree dismesse senza «intasare» altri quartieri o periferie.

9) In quali casi la cubatura aumenta fino al 35%?
Sarà possibile demolire e ricostruire edifici residenziali ma anche industriali, aumentando la volumetria fino al 35% solo se la nuova costruzione avviene con tecniche di bioedilizia, che consentano «è il miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica e l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, secondo criteri di sostenibilità ambientale». Anche in questo caso è fatta salva l’autonomia legislativa delle regioni «in riferimento ad altre tipologie di intervento».

10) Che cosa prevede il piano casa per chi ha un reddito basso, abita in un alloggio popolare o vive in affitto?
Per le categorie più svantaggiate è in arrivo «uno studio di fattibilità legato al un piano di edilizia residenziale pubblica». Il governo e le Regioni si sono impegnate a trovare trovare ulteriori risorse sia pubbliche che private in aggiunta ai 550 milioni già previsti dalla Finanziaria 2008.

ASSOEDILIZIA - "Gli oltre 5mila edifici ex culto? Trasformiamoli in edilizia privata"

- GLOSSARIO - Il vademecum anti burocrazia:

Bioedilizia

Concessione edilizia

Sottotetto e abitabilità

Dia, dichiarazione dei lavori

Piano particolareggiato

Regolamento edilizio

 

felice.manti@ilgiornale.it

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