Chi ha pazienza guadagna fino al 5% l’anno

Per acquistare una casa, sia essa l’abitazione principale o quella delle vacanze, occorre molto spesso avere a disposizione un capitale di almeno 100-150mila euro. Per chi volesse approfittare dei prezzi in calo degli immobili senza investire cifre così consistenti, esiste però l’alternativa dei fondi immobiliari chiusi. Si tratta di fondi d’investimento che raccolgono i capitali di tanti piccoli risparmiatori e investono la somma raccolta, di solito tra i 100 e i 400 milioni di euro, in più immobili di diversa tipologia (uffici, centri direzionali, centri commerciali, residenze sanitarie, alberghi e ipermercati) e in diverse città: ad esempio Milano, Roma e Torino. L’obiettivo di questi strumenti è valorizzare nel tempo gli immobili acquistati, rivendendoli dopo alcuni anni per realizzare un guadagno che, aggiunto alla rendita ricavata dagli affitti, dovrebbe produrre rendimenti su base annua superiori al 5 per cento.
Sul mercato esistono oggi 23 fondi immobiliari chiusi quotati in Borsa (cioè che possono essere acquistati e venduti ogni giorno come se fossero azioni) a un prezzo ben preciso. Questo prezzo, tuttavia, è inferiore al valore calcolato ogni semestre dalla società di gestione del fondo, a sua volta determinato da una perizia di esperti che stima il valore di mercato degli immobili in portafoglio al fondo. Ciò è dovuto al fatto che chi compera vuole pagare un po’ meno del prezzo complessivo stimato così da avere davanti a sé un margine di probabile guadagno. Chi scommette su un fondo immobiliare chiuso può quindi contare su uno sconto medio del 45%, con punte che oscillano tra un minimo del 14% e un massimo del 62 per cento.
Un affare? Prima di trarre conclusioni affrettate occorre ricordare che si tratta di prodotti che è fortemente consigliato mantenere in portafoglio fino alla scadenza: in media 7-8 anni. Venderli prima potrebbe infatti comportare perdite anche ingenti per il risparmiatore.
Va detto poi che lo scorso anno i periti hanno in genere svalutato solo in parte gli immobili in portafoglio: c’è quindi il pericolo che il valore patrimoniale dei fondi sia destinato a scendere nel prossimo futuro in linea con il calo degli immobili. Infine, esistono prodotti diversi tra loro, specializzati su uffici, piuttosto che su centri commerciali o residenze sanitarie: meglio, quindi, farsi consigliare da un esperto.