2024: è finalmente arrivato il momento di comprare casa?

Stanno per uscire i dati statistici definitivi per le compravendite e le richieste dei mutui dello scorso anno. Le proiezioni ci confermano, come se ce ne fosse ancora bisogno, che sono definitivamente finiti i benefici e gli stimoli creati nella cosiddetta “era dei tassi a zero”. I dati sono emblematici: i mutui stipulati sono stati oltre il 20% in meno rispetto al 2022 e le compravendite, stesso periodo, segnano una decrescita del 10%.

In sintesi le famiglie hanno per il momento archiviato il sogno per antonomasia: il mattone di proprietà. “La casa a tutti i costi”, “meglio pagare il mutuo che un affitto” e altre frasi simili, sono state parcheggiate in attesa di tempi migliori. Come reazione, il mondo degli affitti ha preso decisamente il volo, con canoni mensili che registrano picchi di incremento importanti specie nelle grandi città. Lentamente, ma anche inesorabilmente, si sta raggiungendo la soglia dei 13 euro al mq, molto di più nei centri abitati e al nord.

Ricordiamo che una camera, a volte anche il solo letto, ad uno studente universitario viene offerta spesso sopra ai 400 euro, pertanto i conti non tornano.

Cosa ci aspetta nel 2024?

L’Irs e l’Euribor, i principali indicatori, rispettivamente, per i mutui a tasso fisso e variabile sono visti in deciso calo. La ragione è sempre riconducibile al ridimensionamento dell’inflazione, prevista per quest’anno dimezzata (attorno al 2,7%) influenzata da un Pil nell’eurozona che timidamente arriverà a 1,3%. Questi dati, però, non sono ancora condizionati dall’ennesimo fronte bellico apertosi nel golfo di Aden che minacciando il transito delle navi dirette nel Mediterraneo e che potrebbe risvegliare fantasmi e paure inflative.

Comunque poco più di un anno fa, per una richiesta di 100 mila euro di mutuo ipotecario per l’acquisto della casa, si viaggiava attorno agli 850 euro, ora non bastano 1.000 euro. I parametri di concessione di un finanziamento ipotecario prevedono che la rata sia un terzo rispetto alle entrate mensili del richiedente, depurandole dai vari impegni per altri prestiti (macchina, arredamento, etc…) e tenendo conto del numero dei figli a carico.

In sintesi bisogna prendere almeno 3.000 euro al mese perché venga deliberato un mutuo di 100 mila euro a 10 anni. Poi però mancano gli altri capitali, ricordando che l’ammontare medio di una compravendita in Italia è di circa 140 mila euro e che appartamenti di questo valore sono una chimera, specie nelle grandi città.

E allora ecco due fenomeni figli dei nostri tempi: si allungano gli anni per il rimborso del mutuo (il ventennale è una prassi, mentre il trentennale è quasi una regola per i giovani), il tutto per la gioia delle banche che oltre a fidelizzarne il rapporto (surroga permettendo), incrementano non da poco i margini.

Comunque belle e brutte notizie viaggiano sempre insieme. La meno bella è che la recessione è di fatto dietro all’angolo (crescita in Germania prevista attorno ad un debolissimo 0,7%., mentre in Francia c’è stata un’impennata dei fallimenti), con i bilanci delle aziende europee appesantiti dagli oneri finanziari visto il costo del danaro per finanziarsi. La bella notizia è che sicuramente la FED negli Stati Uniti d’America (forse) condizionata anche dalle elezioni politiche di novembre e la BCE hanno seriamente manifestato la volontà, oltre che l’impegno, di limare i rispettivi tassi ufficiali.

Quali impatti sulla rata? Ricordando che lo spread rimane di fatto fermo, sia l’IRS che l’Euribor dovrebbero diminuire di circa 1,5% asciugando la rata di circa 50-60 euro sui 10 anni e circa 30 euro sui prestiti ventennali, ipotizzando sempre una richiesta di 100 mila euro.

Aspettare il secondo semestre 2024 per acquistare casa? Potrebbe essere una soluzione. Da controllare sempre il TAEG (tasso effettivo globale), visto che tra spese di istruttoria e perizia si superano abbondantemente i 1.000 euro, incidendo per un ulteriore 0,30% sul tasso comunicato (IRS/Euribor + spread).

In aumento anche il fenomeno della vendita della nuda proprietà: siamo un popolo sempre più anziano che non ha soldi per la badante, per le spese di ristrutturazione e, in molti casi, nemmeno per fare la spesa.