Comprare casa dal costruttore, vantaggi e svantaggi

Si può acquistare una casa già costruita oppure si può aderire a un progetto edile, comprando direttamente dal costruttore una casa che o è in fase di costruzione oppure è soltanto su carta, ovvero della quale esiste solo il progetto.

Ognuna di queste due possibilità presentano aspetti favorevoli e altri sfavorevoli, è quindi utile vagliarli anche facendo riferimento alle leggi vigenti e agli atout di ordine fiscale.

Quando si acquista una casa ci si impegna – almeno di norma – per un numero variabile di anni, ha quindi un senso prendersi il tempo necessario per riflettere e valutare i pro e i contro.

Ci sono delle leggi a tutela dell’acquirente e non rispettarle determina la nullità del contratto.

Comprare casa dal costruttore, cosa dice la legge

Uno degli svantaggi del comprare direttamente dal costruttore è il rischio: la casa acquistata potrebbe non essere mai costruita. Il decreto legislativo 14 del 2019 relativo al Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza e in attuazione della legge 155/2017 è, in sintesi, una guida che contempla anche le tutele che il costruttore deve garantire all’acquirente.

Le tutele sono di diverso tipo. La prima è l’obbligo di firmare un contratto preliminare che diventa vincolante sia per il costruttore sia per l’acquirente. Il medesimo contratto prevede anche l’obbligo di stipulare il rogito notarile e la stipula di una polizza fideiussoria.

La polizza fideiussoria prevede che il costruttore sia stipulata in favore dell’acquirente per il totale del valore dell’acquisto, al netto di somme erogate da terzi e di eventuali contributi pubblici. In questo modo se l’immobile non venisse mai costruito, l’acquirente esercitare il proprio diritto di rientrare degli eventuali acconti versati.

Il costruttore deve anche stipulare una polizza decennale postuma per eventuali difetti di costruzione e per eventuali danni provocati a terzi. Un adempimento questo che ha origine dall’ articolo 1669 del Codice civile.

C’è anche l’ipotesi di comprare direttamente dal costruttore un immobile già ultimato, in questo caso il rischio si riduce a un lumicino.

I vantaggi dell'acquisto direttamente al costruttore

I vantaggi sono in primis di ordine pratico. Acquistare una casa ancora da costruire permette all’acquirente di modificare i progetti per assecondare il più possibile le necessità di chi andrà a vivere nell’immobile.

Inoltre, la casa verrà edificata con materiali edili di nuova generazione, più resistenti agli eventi estremi e più efficaci dal punto di vista energetico.

A questi vantaggi, prettamente di ordine pratico, se ne aggiungono altri di valenza economica e fiscale.

La tassazione

Chi acquista casa dal costruttore versa l’Iva al 4% se può avvalersi delle agevolazioni sulla prima casa, altrimenti l’aliquota sale al 10%. Se l’immobile è stato costruito da oltre cinque anni, l’acquirente (se è una persona fisica) può evitare l’Iva ricorrendo al regime dell’imposta di registro in base al valore catastale.

Nei casi in cui viene applicato il regime Iva possono essere scontate queste imposte e tasse:

• imposte di registro, catastale e ipotecaria (200 euro ognuna)
• tassa ipotecaria (90 euro)
• imposta di bollo (230 euro).

Chi compra casa direttamente dal costruttore può chiedere la detrazione sull’acquisto del box in misura del 36% del costo di costruzione fino a un totale di 48mila euro.

I costi

L’acquisto di una casa comporta dei costi a prescindere e, nel caso di chi ne compra una direttamente dal costruttore, questi possono essere un po’ più contenti.

• l’Iva sull’acquisto della prima casa è del 4%
• l’Iva sull’acquisto della seconda casa è del 10% (l’aliquota sale al 22% per le abitazioni di lusso accatastate nelle categorie A/1, A/8 oppure A/9
• imposte di registro, ipotecaria e catastale (in tutto 600 euro)
• onorario del notaio per il contratto preliminare e per il rogito.

In conclusione, assume valore rilevante il fatto che la polizza fideiussoria e quella decennale – necessarie quando si acquista una casa non ancora costruita – sono garanzie a tutela dell’acquirente.