Distinzioni con il lastrico solare in una città collinare come Genova ove frequenti sono i fabbricati «a seggiola» realizzati per seguire l’andamento del terreno Terrazzi, come ripartire le varie spese Il parere dei geometri per risolvere un contenzio

La differenza tra lastrico solare e terrazzo a livello si può sinteticamente così definire: il lastrico solare è la copertura piana di un edificio, non accessibile direttamente da un appartamento mentre il terrazzo a livello è la copertura accessibile direttamente da un appartamento, quindi posta a livello dello stesso.
Un edificio può essere dotato sia di lastrici solari sia di terrazzi a livello specie in una città collinare, come è appunto Genova, ove frequenti sono i fabbricati a seggiola così realizzati per seguire l'andamento del terreno.
La ripartizione delle spese di rifacimento dei lastrici solari e dei terrazzi a livello si differenzia in base all'uso degli stessi. Infatti essi possono essere di proprietà comune o privata o di uso esclusivo. Abitualmente i terrazzi a livello sono di proprietà esclusiva, ma, in parte, potrebbero anche essere comuni.
Se la copertura è condominiale, e nessun condomino ha l'uso esclusivo, le spese vengono ripartite in base all'articolo 1123 del codice civile e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno quindi, secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa indicazione riportata nel regolamento di condominio.
Se il lastrico solare ed il terrazzo a livello sono di proprietà o in uso esclusivo a uno o più condomini, le spese per il suo rifacimento sono ripartite, salvo diversa convenzione riportata nel regolamento di condominio, in base all'articolo 1126 del codice civile, vale a dire: per un terzo la spesa è a carico di chi è proprietario o ha l'uso esclusivo della struttura e i due terzi rimanenti ai condomini che sono collocati al di sotto di quella struttura, ivi compresi i proprietari del terrazzo solo nel caso dei lastrici solari.
Vale la pena ricordare che la quota di due terzi, in caso di più coperture, va determinata in base ai millesimi di proprietà ma in proporzione delle superfici delle varie unità immobiliari sottostanti a quella determinata copertura.
Va infine ricordato che la semplice manutenzione o rifacimento del pavimento e delle ringhiere o parapetti di protezione, sono a carico di chi ha la proprietà o l'uso esclusivo di queste strutture. Se però è necessario rifare il manto impermeabile, tutte le spese a esso connesse vanno ripartite con i criteri sopra esposti, quindi anche quelle relative ai pavimenti e parapetti per quanto interessati (risvolte e relativi ripristini).
In merito ai parapetti e le ringhiere v'è da precisare che, se hanno una forte valenza architettonica, tale da rientrare nella logica del decoro architettonico (che è un bene comune), ovvero hanno funzione strutturale (è il caso di parapetti in antiche case che hanno anche funzione di contrastare il peso del cornicione), la loro manutenzione è a carico del condominio per quanto di utilità dello stesso.
Non è possibile esaurire in poche righe questo complesso argomento, per cui ci poniamo a disposizione per eventualmente rispondere a richieste di chiarimenti, sia direttamente sia su queste pagine.