Ecco come tenere sotto controllo le spese del vostro condominio

È un dato di fatto: il condominio è uno dei terreni più fertili per liti e contenziosi, e spesso la causa sono le spese troppo pesanti. Riscaldamento, ascensore, pulizia scale, amministrazione, portineria, manutenzione giardino, corrente elettrica, tasse occupazione suolo pubblico, passi carrai, senza contare le spese di riparazioni straordinarie e quelle di manutenzione ordinaria degli impianti, mettono a dura prova il portafoglio dei condomini - spesso già oberati dalle rate del mutuo contratto per acquistare la casa - che oramai vedono l’assemblea come un una sorta di girone infernale e l’amministratore come il Caronte di turno.
In realtà, gestire un condominio non è così facile, anche perché la legge spesso non aiuta. Purtroppo le norme condominiali sono sostanzialmente ferme agli anni Cinquanta, con alcune eccezioni previste da più recenti norme contenute in leggi fiscali, sulla sicurezza e sul risparmio energetico, sull’edilizia. La conseguenza è che vengono trascurate molte realtà nate o quantomeno sviluppatesi in seguito: dagli ascensori alle fibre ottiche, dalle antenne satellitari ai pannelli solari. Così la giurisprudenza si è vista costretta a riempire tanti «buchi», con soluzioni non sempre augurabili o logiche. Tutto questo non aiuta né gli amministratori nella loro opera quotidiana né i condomini che vogliono tenere le spese sotto controllo. Ecco perché il Giornale ha predisposto questa guida, con consigli pratici e utili indicazioni per rispondere ai problemi più frequenti.
Il primo passo per tenere sotto controllo la gestione economica è l’assemblea, ovvero l’organo di democrazia diretta dello «Stato condominiale»: «È importante prepararsi per tempo - spiega Antonietta Agostinelli, legale di Altroconsumo - Leggete sempre con attenzione la convocazione e l’ordine del giorno, in modo da conoscere gli argomenti di cui si parlerà ed eventualmente proporne altri: in questo caso spesso è sufficiente una telefonata all’amministratore, ma se si vuole l’ufficialità è meglio inviargli una raccomandata, meglio se insieme a uno o più condomini interessati. Se lo si ritiene necessario, si può chiedere - sempre all’amministratore - di farsi consegnare i documenti prima dell’assemblea, per avere il tempo di leggerli con attenzione, e anche l’estratto conto del palazzo, per controllare le entrate e le uscite».
A proposito di amministratore: la sua retribuzione è spesso una delle dolenti note. «Esistono dei tariffari professionali, ma non hanno valore legale, bensì solo indicativo. L’importante è stabilire esattamente il criterio del compenso: a prestazione, e in questo caso bisogna stabilire analiticamente quali sono gli impegni che l’amministratore avrà, o forfettario, che però non comprende le prestazioni straordinarie. Secondo la Cassazione, in queste ultime non rientrano le cosiddette assemblee straordinarie (che poi sono la stragrande maggioranza), mentre quando l’amministratore deve seguire lavori straordinari - ad esempio, il rifacimento della facciata - va pagato a parte».
Le liti in assemblea sono davvero inevitabili? «No, se l’amministratore - o almeno il presidente di turno - è capace di gestire i conflitti: è un aspetto questo che spesso non viene valutato al momento della nomina, ma a torto. Per le stesse ragioni, se si decide di optare per il condomino-amministratore, è meglio evitare le rotazioni e scegliere una persona che abbia competenze specifiche, dato che deve seguire normative fiscali e di sicurezza importanti: il rischio di errori in queste materie non vale l’eventuale risparmio nei compensi», conclude Antonietta Agostinelli.