Affitti, cedolare secca o regime ordinario? Cosa c'è da sapere

Un contratto di affitto impone, tra le altre cose, la scelta di un regime di tassazione tra il regime ordinario oppure la cedolare secca in sostituzione dell’Irpef. Il locatore, ossia chi concede un immobile in affitto, dovrebbe conoscere le prerogative dei due regimi per fare la scelta migliore a seconda dei casi di applicazione. In questa guida ne esaminiamo le principali caratteristiche, vantaggi e svantaggi, fornendo anche indicazioni sulla registrazione del contratto.

Regime ordinario o cedolare secca?

Cominciamo citando i dati del dipartimento delle Finanze che aiutano a capire come la cedolare secca sia particolarmente gettonata e venga scelta dalla maggior parte dei proprietari di immobili, generando, nel corso del 2020, un gettito complesivo di poco superiore ai 3 miliardi di euro.

Si tratta di un regime fiscale che prevede una tassazione fissa e che agevola le spese di registrazione dei contratti di affitto. Chi preferisce una tassazione variabile opta invece per il regime ordinario il quale prevede che il reddito da locazioni venga inserito nel totale dei redditi del soggetto fiscale, andando così a costituire parte dell’imponibile Irpef sul quale viene calcolato l’importo da versare all’erario.

Sostenere che la cedolare secca soddisfi chiunque preferisca la tassazione fissa è riduttivo perché, come vedremo, non può essere applicata a tutte le categorie catastali e, peraltro, prevede due aliquote fiscali che inducono i locatori a riflettere – calcolatrice alla mano – sull’eventualità di ricorrere a uno o all’altro regime ordinario.

I vantaggi evidenti della cedolare secca sono:

• Il reddito proveniente dagli affitti non ha impatto sull’Irpef, ossia l’Imposta sul reddito delle persone fisiche
• Il regime prevede aliquote forfetarie del 21% o del 10% dei canoni annui
• C’è l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo

L’aliquota della cedolare secca è del 21% ed è relativa ai canoni di locazione annui, viene ridotta al 10% per i canoni concordati relativi agli immobili ubicati nei comuni con carenza di soluzioni abitative o quelli, definiti “ad alta tensione abitativa”, che presentano problemi relativi agli alloggi.

Le peculiarità del regime ordinario sono principalmente:

• Il reddito proveniente dalle locazioni di immobili va sommato agli altri redditi del contribuente
• La tassazione Irpef, la cui aliquota varia a seconda della fascia di reddito, può arrivare al 43% del canone annuo
• Il versamento delle imposte di registro e di bollo.

Passate in rassegna le differenze tra regime di tassazione ordinario e cedolare secca, vanno considerate le tipologie di immobili sui quali quest’ultima può essere applicata.

Immobili su cui applicare la cedolare secca

Si può scegliere la formula dell’affitto con cedolare secca soltanto per gli immobili che rientrano in specifiche categorie catastali, ovvero:

• Gli immobili che rientrano nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa la categoria A/10
• Gli immobili di categoria catastale C/10 con superfici inferiori ai 600 metri quadri, escluse le pertinenze e a patto che i contratti di locazione siano stati stipulati nel 2019.

Al di fuori di queste categorie catastali, l’aliquota del 21% non può essere applicata.

La cedolare secca conviene o no?

Per principio la cedolare secca appare essere più seducente del regime ordinario, è vero però che si tratta di un mero calcolo matematico perché può risultare che convenga a quei proprietari che percepiscono e dichiarano altri redditi che determinano l’aliquota Irpef.

Occorre quindi stabilire, calcolatrice alla mano, se conviene il versamento di un’imposta a tasso fisso rispetto alla tassazione che rientra nelle logiche di aliquote Irpef.

Vanno considerate anche le conseguenze che l'inflazione può avere sui canoni d'affito e, di conseguenza, sulla pressione fiscale supplementare generata.

La registrazione del contratto

I due regimi prevedono il medesimo iter procedurale, a cambiare sono i costi. Nel registrare il contratto presso l’Agenzia delle entrate è necessario che questo riporti i dati dell’immobile, del locatore e del locatario.

Il regime ordinario prevede il versamento dell’imposta di registro pari al 2% del canone annuo e al minimo 67 euro. L’imposta di bollo varia a dipendenza del numero delle pagine e delle copie del contratto, il cui costo è di 16 euro per ogni quattro pagine scritte.

L’imposta di registro e l’imposta di bollo non sono dovute nel caso in cui il contratto sottostia al regime della cedolare secca.