Preatoni nuda proprietà, la rivoluzione per (ri)lanciare il mercato immobiliare italiano

Uno shock (positivo) per il mercato immobiliare. È in questo solco, e con questa intenzione, che è nata Preatoni nuda proprietà, di fatto la prima società di investimento nel real estate italiano

Ma facciamo un passo indietro e veniamo alle tre premesse fondanti del progetto imprenditoriale di Ernesto Preatoni e del figlio Roberto. La prima: l'Italia è uno dei Paesi europei che ha la più alta percentuale di proprietari immobiliari. Bene, oltre all'alto tasso di possesso del bene-casa, ecco la seconda premessa: nel Belpaese, man mano che l'età progredisce (e noi siamo uno degli Stato più vecchi dell'Europa…), risulta sempre più difficile ottenere aiuti in caso di difficoltà economica; dai 75 anni in poi, infatti, a poco meno di un terzo della popolazione risulta impossibile accedere in caso di necessità ad aiuti provenienti da parenti, figli, amici. Infine, la terza premessa: nel 2017 il mercato della nuda proprietà italiano ha fatto registrare 24.021 compravendite, per un prezzo medio di 187.500€ a compravendita; conti alla mano, è un mercato che vale oltre 4,5 miliardi di euro. Di queste 24mila e rotte compravendite, circa un terzo (8mila) sono potenzialmente di interesse per Preatoni Nuda Proprietà.

Ed ecco al nocciolo della questione. Solitamente un cittadino, per vendere in nuda proprietà la propria casa, si affida a un'agenzia immobiliare, che spesso sopravvaluta il valore dell'immobile per l'urgenza e convenienza-necessità commerciale di ottenere il mandato dell'intermediazione, in modo poi da monetizzarla. E se le tempistiche medie di vendita di un'abitazione in nuda proprietà tramite un'agenzia vanno dai 6 ai 9 mesi, Preatoni nuda proprietà garantisce una soluzione "pronto-casa" praticamente immediata, nel giro di pochi giorni, di una settimana appena.

Sono solo quattro e sono semplici i passaggi della compravendita targata Preatoni nuda proprietà: 1) Richiesta di contatto, con la quale l’utente propone l’immobile, venendo ricontattato da un consulente preposto; 2) Sopralluogo e valutazione, nella quale un incaricato dell’azienda valuta l’immobile; 3) Proposta di acquisto dettagliata, che arriva in tempi rapidi ristretti; 4) Accettazione e vendita, ovvero la firma del preliminare di vendita con tanto di liquidazione della somma pattuita nella proposta

Come funziona Preatoni nuda proprietà

Preatoni nuda proprietà ha appena aperto la propria sede a Milano (in Corso Indipendenza 6) e opera con una dotazione iniziale di 15 milioni di euro, che econdo Ernesto Preatoni diventeranno circa 120 fra un lustro. La società, insomma, ha stanziato questi 15 milioni per gli acquisti (al momento, solo nel capoluogo della Lombardia, con un occhio attento anche alle periferie), puntando a farne tutta una serie in modo da costruirsi un portafoglio consistente di immobili da offrire a investitori interessati nel diversificare il proprio portafogli, puntando su un'asset class alternativa e liquida.

Una volta messo assieme il proprio portafoglio di immobili, la Preatoni lo metterà sul mercato retail: gli investitori potranno comprare una o più nude proprietà con la possibilità di rivenderle all'azienda in qualsiasi momento senza dover necessariamente attendere il decesso dell'usufruttuario, con un meccanismo che prevede il rimborso dell'importo pagato aumentato da una plusvalenza in funzione degli anni di detenzione della nuda proprietà. La formula di acquisto prevede, peraltro, anche una formula kasko che proteggerà gli investitori da eventuali da costi imprevisti – come quelli legati all’eventuale copertura delle spese di manutenzione straordinaria dell'immobile –, solitamente in capo al nudo proprietario.

Nata quindici giorni fa, la società ha già realizzato due acquisizioni per un valore complessivo di circa 400mila euro. A fine estate (attorno alla metà di settembre) scatterà la fase 2 e consisterà in un crowdfunding (8 milioni annui la soglia massima raccimolabile, per legge), che darà ulteriore liquidità e possibilità di espansione veloce al progetto, che mira anche a tutte le altre città dello Stivale– a partire dalla capitale Roma fino a Firenze, passando anche per Torino e Bologna – oltre che a una futura quotazione in Borsa sui mercati internazionali.

L'idea di Ernesto e Roberto Preatoni

Il pioniere Ernesto Preatoni, azionista di riferimento, spiega: "Preatoni Nuda Proprietà rappresenta una duplice innovazione: in primo luogo abbiamo deciso di non costituire una Società di intermediazione immobiliare, sia pure nel settore della nuda proprietà, quanto piuttosto un soggetto che investe direttamente e in proprio nel settore, offrendo a seconda dei casi una soluzione pronto-cassa che consente ai venditori di nuda proprietà di realizzare liquidità immediatamente a fronte della concessione di uno sconto sul valore di mercato. La differenza tra l'offerta pronto-cassa ed i valori di mercato va a costituire il margine operativo della Preatoni Nuda Proprietà. Dall'altro lato, apriamo questi investimenti ad investitori privati, a cui consentiamo di diversificare il proprio portafogli puntando su un'asset class alternativa e, attraverso la formula che abbiamo creato, assolutamente liquida".

A Preatoni senior fa eco il figlio Roberto, amministratore delegato di Preatoni nuda proprietà: "L'istituto giuridico italiano della nuda proprietà prevede che chiunque possieda un bene (tipicamente una casa) possa venderne la nuda proprietà ad un investitore mantenendo il diritto di usufrutto per la durata residua della sua vita. Il valore della nuda proprietà è quindi direttamente proporzionale all'età dell'usufruttuario aumentando con essa nel tempo ed è sempre una frazione del valore di mercato della piena proprietà. Sebbene quello della Nuda Proprietà fosse uno strumento giuridico utilizzabile da lungo tempo, solo negli ultimi dieci anni essa è diventata uno strumento conosciuto al grande pubblico che alla luce della crisi economico-finanziaria lo utilizza come mezzo per ottenere liquidità senza dover accedere ad ulteriore indebitamento".

Preatoni nuda proprietà: i vantaggi

In una transazione per la cessione di una nuda proprietà immobiliare i vantaggi sono molteplici sia per il venditore che per il compratore. Eccoli:

Per il venditore: possibilità di ricevere una somma di denaro non tassabile senza dover contrarre un nuovo debito, risolvendo i eventuali problemi economici oppure una somma utile a migliorare il proprio stile di vita; per gli anziani la nuda proprietà rappresenta una soluzione in termini di welfare, dal momento che consente di ottenere le risorse necessarie a far fronte a spese straordinarie necessarie per accedere a servizi di accompagnamento o cure mediche particolarmente onerose; il diritto di rimanere ad abitare gratuitamente nella propria casa per tutta la durata della propria vita; mantenere, infine, la propria abitazione evitando i costi di un trasloco e le problematiche legate allo spostamento in una nuova casa o zona, mantenendo così intatte le abitudini e le relazioni con il territorio e le persone, una problematica particolarmente sentita da chi è anziano.

Per l'investitore: l'opportunità di acquistare un immobile ad un prezzo fortemente scontato; la certezza di poter rivendere sul mercato la nuda proprietà ad un prezzo maggiore rispetto a quello pagato, in funzione degli anni di proprietà della nuda proprietà, visto che il valore di quest’ultima tende ad aumentare proporzionalmente all’invecchiamento dell’usufruttuario; significativi vantaggi sulla tassazione rispetto ad un investimento in piena proprietà; la possibilità di consolidare il valore della piena proprietà in caso di decesso dell’usufruttuario, senza aggravi fiscali; la possibilità di iscrivere la nuda proprietà come prima casa, se nel comune di residenza, con i conseguenti ulteriori vantaggi fiscali.