La casa si trasforma in "lusso". Quanto può costare davvero

L'idea di avere una casa propria è sempre più un miraggio per almeno una generazione di italiani. Mutuo e commissioni dell’agenzia immobiliare. Pagamenti delle tasse, spese notarili e condominiali, polizze di assicurazione. In Italia comprare e mantenere una casa costa. E anche molto. Ovviamente i prezzi dipendono dalla zona e dalla città in cui si vive. Milano è la città dei record. Qui nell’ultimo anno i prezzi per gli immobili in vendita sono aumentati dell’8,1%, raggiungendo la media di 3.592 euro al metro quadro. Nonostante ciò, resta Firenze la più cara d’Italia con una media di 3.856 euro/mq che arriva da una crescita annuale del 4,1%.

Ma prendiamo come esempio proprio Milano. Qui comprare un’abitazione costa mediamente 15mila euro in più rispetto alla cifra pattuita con chi vende. Esclusi i costi di gestione che ammontano ogni anno, tra bollette e tributi vari, all’incirca a 5mila euro. Questa differenza è fatta di imposte, bolli, oneri notarili e, nel conto, entrano di diritto anche le eventuali spese di successione alla morte del proprietario che ad esempio lascia tutto ai figli. Quindi tasse su tasse (migliaia di euro) che piovono anche su chi eredita un immobile già proprietà della famiglia. Non sono bruscolini. Può sembrare poca cosa, ma così non è.

Lo Stato garantisce comunque degli sgravi fiscali a chi compra la sua prima casa. Lo prevede l’Agenzia delle entrate. L’agevolazione consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%.

Grazie alle agevolazioni "prima casa" introdotte dalla legge di Stabilità del 2016, se la cessione è imponibile ad Iva, l’aliquota (come abbiamo detto) è ridotta al 4%. A ciò va aggiunto il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna) e dell’imposta di bollo. Se invece non è imponibile ad Iva l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro ridotta del 2%, con imposta ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Stefano Pizzutelli, commercialista, spiega al giornale.it che la detrazione per la dichiarazione dei redditi permette di detrarre un massimo di 4mila euro l’anno, con un’aliquota del 19%. Mentre per un mutuo legato alla costruzione o la ristrutturazione si scende ad un tetto massimo di 2.582,28 euro.

E le spese notarili? "Sono anch’esse detraibili, ma con alcune importanti limitazioni. Questi costi comprendono, infatti, unicamente l’onorario del notaio per la sottoscrizione del contratto di mutuo (risulta quindi esclusa la possibilità di detrarre le spese sostenute per l’atto di compravendita in sé) e gli oneri connessi eventualmente all’iscrizione o alla cancellazione dell’ipoteca e di conseguenza quelli sostenuti dal notaio per conto dello stesso cliente".

Il mutuo

Acquistare casa per la prima volta significa quindi tenere in considerazione non soltanto il prezzo di acquisto da estinguere, ma anche una serie di spese accessorie legate al mutuo. Prendiamo come esempio una famiglia di 2 giovani persone. Hanno uno stipendio di 1.500 euro ciascuno e desiderano comprare una casa a Milano da 300mila euro. Il mutuo dipende dai tassi applicati da ogni banca. Ma, in media, un immobile in centro da 300mila (per esempio un bilocale da 50 mq in Corso Sempione con condominio da 180 euro al mese) prevede un mutuo a 30 anni da 850 euro mensili, con 90mila euro di acconto (mutuo al 70%).

Poi ci sono le imposte legate al prestito. L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del capitale erogato, ma se si è richiesta una finanziaria la legge dice che si è tenuti al versamento dell’imposta ipotecaria per un valore del 2% dell’importo di iscrizione ipotecaria. Oltre a versare l’imposta di registro che equivale allo 0,50% di quest’ultima.

I compensi dell'agenzia immobiliare

Come afferma Gabriele Mastroianni, analista della Coldwell Banker Barbera Group International Real Estate, recente vincitrice del secondo posto come miglior agenzia d’Italia del gruppo internazionale americano: "Le spese dell’agenzia solitamente ammontano intorno 3-4% per la parte acquirente, e al 2,5-3,5% per la parte venditrice, a seconda del prezzo, del taglio e della richiesta da parte dell’immobile di interesse. La percentuale viene calcolata sul prezzo di compravendita e viene corrisposta da entrambe le parti proprio a garantire la neutralità della mediazione. Un bravo mediatore comunque non sarà e non deve essere visto come una spesa o un ostacolo alla conclusione di una trattativa. Soprattutto in questo periodo di stress lavorativo e culturale il suo lavoro di mediazione è molto importante per portare a termine una trattativa, cercando di garantire fino alla fine gli interessi di tutte le parti".

La commissione per le agenzie varia, così, tra il 2% e il 5%, a seconda che ci si trovi in un piccolo centro o in una grande città. Le agenzie immobiliari calcolano la propria provvigione in percentuale rispetto al prezzo di vendita. La quota parte, come abbiamo scritto, dal 2% per immobili di basso valore e per i piccoli centri, fino ad arrivare al 5% per le grandi città e per gli affari più consistenti. Dunque, su una casa venduta a 300mila euro, in media, l’agenzia immobiliare percepirà una provvigione di circa 8mila euro più Iva.

"Anche questa spesa, come quella del notaio, ci spiega il commercialista Pizzutelli, può essere detratta attraverso la dichiarazione dei redditi".

L'onorario del notaio

Per un immobile di 300mila euro la parcella del notaio può aggirarsi tra i 5.000 e i 7.000 euro, ma l'importo è variabile. Conta l’area geografica e la città. Chi accende un mutuo dovrà anche aggiungere l’onorario per il contratto ipotecario che può partire da un minimo di 1.200 euro e raggiungere circa 2.500 euro. La parcella, comunque, si attesta sempre tra il 2-2,5% del valore del mutuo.

A queste vanno aggiunti i "costi di istruttoria". L’istruttoria è la fase in cui la banca compie tutta una serie di atti, che sono necessari a stabilire se il finanziamento può o meno essere concesso al richiedente. Il costo di questo processo oscilla tra i 180 e i 300 euro, oppure se vogliamo parlare di percentuali, queste si aggirano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato.

Quando si acquista la prima casa è bene tenere in conto anche le spese legate a figure come quella del perito che ha il compito di accertare il valore dell’immobile o evidenziare abusi o anomalie. Il costo in questo caso oscilla tra i 100 e i 300 euro, ma si può arrivare anche a 500 euro.

Un’ulteriore spesa da considerare è l’assicurazione per la tutela del bene acquistato. La polizza incendio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dalla durata del mutuo. L'assicurazione può essere accesa dall’istituto erogatore che l’addebiterà nei costi di apertura in una sola rata, oppure rateizzando l’importo.

Ecco quanto può costare comprare casa in un Paese in cui il mattone resta il maggior destinatario di investimento. Conviene investire sulla prima casa? Nonostante la crisi, si evidenzia un rendimento medio che supera il 10% in dieci anni. Dunque, sì, a quanto pare acquistare un immobile conviene.