Le nuove tabelle millesimali, attento condomino

È certo ormai a tutti nota la Sentenza n. 18477 del 9 Agosto 2010 emessa dalle Sezioni Unite della Cassazione, con cui si afferma che «... le Tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 C.C., comma 2...» cioè la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Questa sentenza contiene in sé due aspetti fondamentali: e è totalmente innovativa rispetto al costante indirizzo giurisprudenziale che voleva l'unanimità dei condomini, considerando le Tabelle Millesimali di natura negoziale; è stata emessa dalle Sezioni Unite della Cassazione per cui costituisce provvedimento forte e difficilmente modificabile, quanto meno nel medio periodo.
Cerchiamo ora di valutare la portata e le conseguenze di tale decisione.
In «primis» è di tutta evidenza che l’approvazione delle S.M. è ora più agevole, ma risulta anche meno difficoltoso opporsi alla loro approvazione. Si deduce, infatti, che il dissenziente può impugnare la delibera, secondo le normali procedure, senza coinvolgere - come avveniva prima - ogni condomino citandolo in causa individualmente.
Pertanto potrà non essere confermato che questo provvedimento giurisprudenziale riduca (alcuni dicono elimini) le liti in condominio.
Fatta questa prima, rapida e certo sommaria considerazione, va ricordato che rimane in vita, in tutto il suo significato, l'art. 69 della Disp. Att. C.C., che indica in quali casi è possibile variare o rifare le T.M. e cioè: in base ad un errore o alla modificazione, per innovazione di vasta portata, di parte del Condominio.
Ne consegue che solo in quei casi, i cui limiti sono certo ben definiti, possano essere modificate o rifatte le T.M., in difetto i Condomini dissenzienti avrebbero ampia possibilità di tutela impugnando la delibera di approvazione, probabilmente senza limiti di tempo, se ed in quanto in contrasto con una norma cogente quale è il citato art. 69.
Infatti - come detto - la revisione o modifica delle T.M. deve comunque ispirarsi a detto articolo.
La sentenza in esame non ha modificato l'art. 69 (?) che, è il caso ripetere, non è derogabile. Ne consegue che una delibera assunta con le nuove maggioranze ma in spregio all'art. 69, è nulla e, come tale, impugnabile in qualsiasi momento.
Non è qui (?) che si vuole entrare nel merito delle casistiche che sovrintendono alla possibilità di revisione delle T.M., se non con schematiche esemplificazioni e principi:
- per errore si intende, in linea di massima, quello materiale (calcoli errati, omissioni di superfici da considerare, ecc.), non sono considerati errori quelli estimativi che soggiacciono alla valutazione del tecnico, sempreché non risultino del tutto «cervellotici» e quelli legati all'evoluzione commerciale-urbanistica nella zona;
- le «mutate condizioni», sono di più facile intuizione e possono individuarsi nell'ampliamento di unità immobiliari (creazione verande e/o soppalchi abitabili, realizzazione di ascensore, ecc.) purché di portata significativa e tali da alterare i valori millesimali in essere.
Pertanto sono riparabili eventuali atteggiamenti prevaricatori, nel senso che la maggioranza dei condomini si unisca per avere vantaggi da una nuova T.M. a danno di altri. Rimane ovviamente il peso, psicologico ed economico, di affrontare una vertenza giudiziaria, quale è l'impegnativa di un verbale, che va a sfociare, fatalmente in una consulenza tecnica, con oneri significati.
Sarà comunque necessario vivere le prossime esperienze sul tema, per poterci esprimere in modo più puntuale sull'impatto e conseguenze della sentenza in esame.
*direttore de
Il geometra ligure