Piano casa, ecco come sfruttarne i vantaggi

a cura di Felice Manti

Le dieci cose da sapere per condòmini e proprietari prima di avviare i lavori sull’immobile. Palazzo Chigi prepara un disegno di legge delega per disinnescare il rischio di incostituzionalità del decreto sollevato dalle Regioni rosse.

Non c’è nessuna donna di casa che non sognerebbe una stanza in più, magari per un figlio in arrivo. Ecco perché il piano casa del governo piace a molte famiglie italiane. La giungla di leggi, regolamenti e vincoli che oggi imbrigliano l’edilizia italiana potrebbe essere superata da un disegno di legge delega che il governo è pronto a presentare al Parlamento. L’obiettivo, si legge all’articolo 1 del provvedimento, è «compilare un unico testo normativo recante i principi fondamentali in materia di attività edilizia,nel rispetto delle attribuzioni costituzionali delle Regioni». Un passaggio decisivo, quest’ultimo, che disinnesca in partenza le ipotesi di incostituzionalità del decreto legge in discussione domani in Consiglio dei ministri. «Attraverso il decreto legge - spiega l’avvocato Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia - il governo codifica,comeprincipio fondamentale, lo jus aedificandi. Quello che molti regolamenti comunali ed alcune leggi regionali riconoscevano già come parte del contenuto del diritto di edificare, connesso alla proprietà immobiliare: cioè il diritto di ampliamento». In pratica, il governo stabilisce «un diritto di edificare connaturato alla proprietà fondiaria ed edilizia».
Qualche complicazione in più sopravvive a livello condominiale, visto che gli appartamenti costituiscono una buona fetta del patrimonio immobiliare italiano (il 57,9%) e per essi l’aumento di cubatura si scontra con una normativa civile e condominiale che in qualche caso potrebbe non permettere né l’aumento di cubatura né eventuali cambi di destinazione d’uso. «Ilregolamento - sottolinea il sottosegretario alle Infrastrutture Mario Mantovani - resta il primo strumento regolatore dei rapporti» anche se il via libera dell’assemblea condominiale è in grado di deliberarne qualsiasi modifica. Al Comune, che ha l’esigenza di mantenere la città in uno stato di decoro e uniformità edilizio-architettonica generale, spetta l’ultima parola sulla cosiddetta Dia, la dichiarazione di inizio lavori che da sola è sufficiente, se attesta che l’intervento è a norma di legge, per aprire il cantiere. Potranno ancora sindacare sui colori delle facciate, sul materiale da adottare e su qualunque altro aspetto «tecnico-estetico» entro 30 giorni dalla presentazione della Dia. Altrimenti varrà il meccanismo del silenzio-assenso.

1. Posso realizzare una stanza in più? E quanto tempo ho a disposizione? 
Il piano casa del governo prevede la possibilità di aumentare del 20% la cubatura (mq per altezza) del proprio appartamento, della casa di proprietà o di un negozio commerciale purché ultimato entro il 31/12/2008. Se l’edificio è disabitato, inagibile o diroccato, è possibile abbatterlo e ricostruirlo (anche in un’altra zona, purché sia edificabile) aumentando la cubatura (o la superficie, ma solo per gli immobili non residenziali) del 30%. Percentuale che sale al 35% se la ricostruzione del palazzo avviene utilizzando le tecniche di bioedilizia o l’uso di fonti energetiche alternative (solare, fotovoltaico, ecc). C’è tempo 12 mesi dalla conversione del decreto.

2. Non so se la casa rientra nei requisiti. A chi posso rivolgermi per saperlo?
Per capire se ci si può avvalere dei benefici previsti dal piano casa bisogna consultare un esperto (architetto, ingegnere, ecc) che valuti se l’intervento non crei problemi di tipo strutturale o estetico, come prevede la legge. Il Codice civile, agli articoli 1120 e 1122 vieta «opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio, che pregiudichino la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».La sopraelevazione è vietata (art. 1127) «se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono».

3. Ho una casa monofamiliare fuori città. Che tipo di lavori posso eseguire?
Sarà possibile chiudere il terrazzo, sopraelevare il soffitto dell’ultimo piano per ricavare una stanzetta in più, modificare l’uso di un immobile preesistente e persino costruire una nuova unità abitativa in un terreno attiguo all’immobile di proprietà se si dispone di un terreno con regolare concessione edilizia. In un’abitazione monofamiliare, ad esempio, oggi è già possibile, previo l’ottenimento del permesso di costruzione, alzare l’edificio di un piano, senza limiti di cubatura, e anche aggiungere una parte in orizzontale, purché non sussistano norme precise sull’edificabilità del terreno, vincoli architettonici, paesaggistici, ambientali o archeologici.

4. Di quali documenti ho bisogno per iniziare subito i lavori?
Per iniziare i lavori è sufficiente la«Dia»,Denuncia di inizio attività. Il documento deve essere presentato da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito ecc.) e deve contenere in allegato il disegno del progetto e dei lavori. Sarà il tecnico a dichiarare, sotto la sua responsabilità, che i lavori di ampliamento siano conformi alle normative edilizio- urbanistiche nazionali, regionali e dei regolamentiedilizi che variano da Comune a Comune. Il costo della Dia varia dai 1.000/1.500 euro per un normale ampliamento di un appartamento,commisurato da specifiche tariffe professionali, e aumenta in misura proporzionale all’entità dei lavori.

5. Vivo in un condominio e vorrei ingrandire l’alloggio. Si può?  Se i lavori rientrano nella normale ristrutturazione, nessun condòmino può opporsi. Se invece si tratta di un’opera di manutenzione straordinaria o di innovazione (dipende dal tipo di intervento) la Dia non è sufficiente senza il via libera dell’assemblea dei condòmini. In questo caso i millesimi necessari cambiano, a seconda della natura del progetto: se si tratta di una innovazione (ad esempio la costruzione di nuovi locali o la chiusura di terrazze o verande) basta il sì di 500millesimi e dell’assemblea. Seinvece si tratta di una ristrutturazione serve il sì dell’assemblea e il via libera di almeno 667 millesimi.  

6. Vorrei rendere abitabile il sottotetto. E se i condòmini si oppongono?
Se il sottotetto che si intende ristrutturare è parte comune a tutti i condomini bisogna farselo vendere all’unanimità con contestuale autorizzazione a trasformarlo in sottotetto abitabile. In questo caso bisogna ricalcolare le tabelle millesimali di uso dei servizi. Se invece l’unità abitativa è di proprietà delcondomino non c’è bisogno di alcuna autorizzazione, a meno che il regolamento condominiale lo vieti espressamente. In questo caso occorre modificarlo all’unanimità. Se invece non c’è divieto, non c’è bisogno di autorizzazione ma si è soggetti alla possibile impugnazione dei lavori se si impedisce l’esercizio del diritto di un altro condomino.

7. Ho una casa in rovina e disabitata. Se la abbatto, che vantaggi ho?
Il decreto legge prevede la possibilità di abbattere e ricostruire un immobile, aumentandone la cubatura complessiva fino al 30%. Se vengono utilizzate le tecniche di bioedilizia, la cubatura aggiuntiva disponibile sale al 35%. «Molti edifici sono ben lontani dal rispettare i criteri di agibilità imposti dalla legge e quindi mai potrebbero essere locati - spiega il presidente di Assoedilizia, l’avvocato Achille Colombo Clerici - abbiamo segnalato questo fenomeno per primi. Siamo convinti che recuperare anche parzialmente questo patrimonio immobiliare serva a innescare un circolo virtuoso fondamentale per risollevare l’economia italiana».

8. Il Comune può opporsi alle opere? E quali sono i poteri delle Regioni?
I comuni hanno già un regolamento edilizio e non possono opporsi all’ampliamento (se a norma di legge) ma «possono» imporre «ulteriori modalità tecnico costruttive», come l’uso dei materiali, il colore della facciata ecc. Le Regioni hanno un anno di tempo dalla conversione del decreto legge per dotarsi di una legge sul governo del territorio (ex leggi urbanistiche). Alcune regioni, come la Lombardia, le hanno già predisposte.Una volta approvato, il decreto legge può essere impugnato davanti alla Corte costituzionale per «interferenza» con la legislazione concorrente in materia, che oggi spetta alle Regioni.

9. Ho una casa soggetta a vincolo. Che cosa devo fare per ampliarla?
La bozza del decreto legge pone dei divieti sugli immobili che si trovano in parchi nazionali, aree naturali o archeologiche, e dei vincoli negli immobili soggetti a tutele paesaggistiche(come i quartieri Navigli, Brera, Sempione-Foro Bonaparte a Milano)o a vincoli di altra natura (nazionali, regionali) come Santa Margherita Ligure, notificati o meno alla Sovrintendenza.Questi immobili, tutelati dalla legge 490 del ’99 (ex 1089 e 1437 del ’39), non possono subire modifica alcuna senza il nulla osta degli enti titolati alla valutazione tecnico-discrezionale. Secondo Assoedilizia almeno 1/6 del territorio italiano è interessato da questi vincoli.

10. Vivo in affitto in una casa popolare. È vero che il governo vuole venderle? Il ministro della Funzione pubblica Renato Brunetta ha proposto di vendere agli attuali inquilini i 768mila alloggi ex Iacp a prezzi calmierati, calcolati in base al canone di affitto attuale: quello medio si aggira intorno ai 90 euro al mese, per un valore medio di circa 30mila euro. In questo modo all’erario arriverebbero tra i 18 e i 23 miliardi di euro. «Sarebbe la fine del mercimonio delle case popolari - commenta al Giornale Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia - molte sono occupate abusivamente da chi ha usato la forza e la prepotenza, danneggiando chi ne avrebbe veramente diritto. Chi le compra invece le potrebbe ristrutturare, aumentandone il valore».

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