Sorgente, rendimento del settore al 6,5%

Come misurare qualità e risultati degli strumenti per puntare sul mattone

Mentre sul mercato azionario i titoli delle società immobiliari hanno registrato cospicui arretramenti, i fondi immobiliari quotati non hanno subito scossoni, anzi, secondo alcuni sistemi di calcolo che tengono conto dei prezzi di Borsa alcune performance risultano eccezionali. Mentre la media del «tasso interno di rendimento (Tir)», che è l’indice più veritiero anche secondo la stessa Bankitalia, registra un livello medio del 6,54% annuo, non straordinario, ma in equilibrio con i corsi dei tassi d’interesse. L’ufficio studi del gruppo Sorgente, una dei protagonisti privati sul mercato dei fondi immobiliari, ha calcolato le performance dei fondi immobiliari quotati alla Borsa di Milano, non considerando quelli ad apporto, basandosi sul Tir (Tasso interno di rendimento) al 30 giugno dello scorso anno. In particolare si va da un massimo dell’11,42% di Obelisco al 4,34% di Valore Immobiliare Globale. Nella classifica del Tir il fondo della stessa Sorgente, Caravaggio, risulta al terzo posto con il 7,79%, dopo Portfolio Immobiliare Crescita che registra un 8,17% davanti a Caam Re Italia, al quarto posto col 7,67 per cento.
Per contro, la classifica delle performance cambia se si tiene conto anche del prezzo dei fondi in Borsa soggetto a variazioni giornaliere ma scarsamente significativo perché scaturisce da scambi che interessano una parte molto contenuta del flottante. Tant’è che lo scorso anno, sempre secondo i calcoli di Sorgente, il rapporto medio tra il volume giornaliero degli scambi e la capitalizzazione di Borsa dei fondi si è mantenuto al di sotto dello 0,035%, mentre il rapporto tra il totale annuo dei volumi scambiati e la capitalizzazione risulta dell’8,60 per cento. Si tratta di percentuali esigue se raffrontate con quelle delle società immobiliari del listino che presentano rapporti 10 volte maggiori come Pirelli Re ( 98,4%) o Beni Stabili (121,2%).
Gli analisti di Sorgente rilevano che occorre considerare le caratteristiche diverse tra le azioni delle società immobiliari e i fondi immobiliari. La sottoscrizione di quote di fondi costituisce, infatti, e deve essere intesa come la partecipazione a un piano di investimento di medio lungo periodo, la cui qualità e rendimento vanno misurati più in profondità con strumenti analitici, come il Tir. Quest’ultimo consente, infatti, di rappresentare la performance del Fondo dal suo avvio, sommando il valore iniziale della quota al collocamento, la distribuzione dei rendimenti e l’ultimo valore disponibile del Nav e dividendo il tutto per lo stesso valore iniziale della quota. In questo indice il Nav (Net asset value), corrispondente al patrimonio netto, ha un ruolo fondamentale e deve essere determinato secondo precise modalità fissate dalla Banca d’Italia, tra le quali le perizie sugli immobili che devono essere fornite da esperti indipendenti con specifici requisiti professionali.
Nella valutazione delle performance - osservano a Sorgente - è interessante combinare il Tir, ossia la misura di rendimento, agli anni trascorsi dall’avvio del fondo.
Altrettanta attenzione va rivolta a quando scade la liquidazione del Fondo: quanto più prossima è la data, tanto più affidamento si può fare sul realizzo del rendimento maturato.
Gli analisti di Sorgente prendono in considerazione anche il cosiddetto «sconto» sul Nav, che si ottiene sottraendo il Nav dal prezzo di Borsa del Fondo e dividendo il risultato per lo stesso Nav.
Questo indice può essere indicativo solo se le grandezze rapportate sono temporalmente omogenee. Pertanto se il Nav è determinato al 30 giugno e al 31 dicembre, anche i prezzi devono essere rilevati nelle stesse date, con medie ponderate nell’arco di un semestre. Comunque, se consideriamo lo «sconto» di Caravaggio esso passa da -21,41% al 30-06-07, a -8,83% al 31-12-07 (1) e a -16,55% al 13-02-08 (1), che lo porta al secondo posto della classifica, preceduto da Portfolio Immobiliare Crescita (-7,34%). Da rilevare che il valore medio dello sconto sul Nav al 13/02/08 (1) risulta pari a -26,87%, tra il minimo di Portfolio Immobiliare Crescita (-7,34%) e il massimo di Piramide Globale (-50,64%).
Da rilevare, infine, che è fisiologico che la quotazione di Borsa quoti a sconto sul Nav, ossia sul valore di mercato del Fondo. Infatti, l’investitore che cede in Borsa quote di Fondi immobiliari sceglie di uscire in via anticipata da un piano d’investimento che svilupperà il pieno valore nel medio-lungo periodo e, quindi, è inevitabile che soffra di uno «sconto».
Del resto la quotazione in Borsa dei Fondi immobiliari costituisce una possibilità in più di rendere liquido un investimento, per sua natura non liquido, come quello in immobili.
(1) Base ultimo Nav disponibile