Bombe d'acqua, raffiche di vento sempre più intense, grandinate improvvise. I fenomeni meteorologici estremi stanno diventando una presenza sempre più frequente anche nel nostro Paese e, insieme ai disagi, aumentano i danni provocati dalla caduta di tegole, cornicioni e oggetti dai balconi degli edifici.
Ma chi paga quando una o più tegole si staccano dal tetto durante un violento temporale? E cosa accade se a precipitare è un vaso lasciato su un davanzale? Cerchiamo di capirlo insieme.
Il condominio è custode delle parti comuni
La regola generale è piuttosto chiara: il condominio è responsabile dei danni provocati dalle parti comuni dell'edificio, come il tetto, i cornicioni, le facciate o le grondaie, in quanto ne ha la custodia. È il principio previsto dall'articolo 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia.
In concreto, se ad esempio una tegola si stacca dal tetto e colpisce un'auto in sosta o provoca lesioni a un passante, il condominio è generalmente chiamato a rispondere del danno. Per sottrarsi alla responsabilità non è sufficiente invocare il maltempo: occorre dimostrare che l'evento atmosferico abbia avuto caratteristiche di assoluta eccezionalità, tali da renderlo imprevedibile e inevitabile (il cosiddetto "caso fortuito"), anche in presenza di una corretta manutenzione dell'edificio.
Il maltempo non è un'attenuante automatica
La semplice presenza di vento forte o di un temporale non basta, di per sé, a escludere la responsabilità del condominio. I giudici verificano infatti una serie di circostanze: lo stato di manutenzione del tetto, l'eventuale presenza di degrado, l'età dei materiali e la tempestività degli interventi di manutenzione.
Se la copertura presentava problemi già esistenti, il maltempo diventa soltanto l'elemento che ha fatto emergere una situazione di pericolo, e non una causa sufficiente per esonerare il condominio dal risarcimento. Di conseguenza, anche se la caduta del materiale è avvenuta durante una violenta perturbazione, il danneggiato potrebbe avere diritto al ristoro integrale del danno.
Anche i singoli condòmini possono essere chiamati a rispondere
Le violente perturbazioni degli ultimi anni hanno portato l'attenzione anche su un altro rischio, spesso sottovalutato: quello rappresentato dagli oggetti lasciati su balconi e davanzali. Vasi, fioriere, sedie, stendibiancheria, tende da sole o altri arredi esterni, se non adeguatamente fissati, possono essere sollevati da una forte raffica di vento e provocare danni a persone o cose.
In questi casi la responsabilità non ricade sul condominio, ma sul proprietario o su chi ha la disponibilità dell'appartamento dal quale l'oggetto è precipitato. Anche per il singolo condòmino il maltempo non rappresenta automaticamente una giustificazione. Se non sono state adottate le necessarie cautele, il danno dovrà essere risarcito.
Se non si riesce a individuare il responsabile
Più complessa è l'ipotesi in cui non sia possibile stabilire con certezza da quale balcone sia caduto l'oggetto. In questi casi il danneggiato può incontrare notevoli difficoltà nell'ottenere il risarcimento, poiché il responsabile deve essere individuato.
La ricostruzione dell'accaduto può però avvenire attraverso una serie di elementi di fatto: le testimonianze dei presenti, le immagini degli impianti di videosorveglianza, la posizione in cui è stato rinvenuto l'oggetto, la conformazione dell'edificio o la presenza di oggetti identici su uno specifico balcone.
Da questi elementi il giudice può trarre presunzioni idonee a individuare il soggetto tenuto a risarcire il danno. Se, invece, non è possibile risalire in alcun modo all'autore del fatto, per il danneggiato il percorso per ottenere un risarcimento può diventare particolarmente complesso.
L'assicurazione del condominio è obbligatoria?
Attualmente non vi sono norme specifiche che impongano ai condòmìni di stipulare una polizza assicurativa per i danni causati dalle parti comuni dell'edificio.
La cosiddetta "globale fabbricati" rimane una scelta dell'assemblea (qualora non sia già prevista dal regolamento condominiale, o non sia attivo un mutuo condominiale), anche se l'aumento dei fenomeni atmosferici estremi sta spingendo sempre più amministratori e proprietari a considerarla uno strumento di tutela importante.
Con i cambiamenti climatici cambia anche il concetto di prevedibilità
C'è poi un aspetto destinato ad assumere un peso crescente. I fenomeni meteorologici estremi, un tempo considerati eccezionali, stanno diventando sempre più frequenti. Raffiche di vento particolarmente intense, grandinate record e piogge torrenziali interessano ormai sempre più di frequente molte zone del Paese. Questo significa che anche il concetto di "evento imprevedibile" sta progressivamente cambiando.
Ciò che fino a qualche decennio fa poteva essere considerato straordinario, potrebbe oggi rientrare tra i rischi che un condominio diligente e un proprietario prudente devono mettere in conto,
adottando maggiori cautele e una manutenzione più attenta. La prevenzione, in fondo, non passa soltanto dai lavori sul tetto e dai controlli dell'amministratore, ma anche dalle attenzioni quotidiane di ciascun condòmino.