Acquisto casa: cosa sapere sull'imposta di registro e quando non si paga l'Iva

La nozione di imposta di registro è ambivalente. È un termine ricorrente che tutti hanno sentito eppure, nelle sue diverse sfaccettature, il suo funzionamento è ancora parzialmente sconosciuto.

Salvo condizioni particolari, l’imposta di registro è da versare alternativamente all’Iva: se quest’ultima fosse versata, allora non dovrebbe esserlo la prima.

Quando si entra nell’ambito dell’acquisto di una casa, l’imposta di registro varia a seconda del numero di immobili intestati al medesimo acquirente.

Per approfondire questi concetti è bene partire proprio da una spiegazione di massima dell’imposta di registro.

Cosa è l’imposta di registro

È un’imposta indiretta relativa alla registrazione degli atti. L’imposta di registro è, di fatto, un’entrata per le casse dello Stato che offre ai privati un servizio grazie al quale gli atti conservati hanno valenza giuridica.

L’imposta di registro è disciplinata dal Decreto del presidente della Repubblica 131/1986 e, come ribadisce l’Agenzia delle entrate, gli atti che devono essere registrati sono, generalmente:

• gli atti formati per iscritto nel territorio dello Stato
• gli atti formati all'estero, che comportano trasferimento della proprietà o costituzione / trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su beni immobili o aziende esistenti in Italia, nonché quelli che hanno per oggetto la locazione o l'affitto degli stessi
• i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti in Italia (e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite)
• i contratti di trasferimento e affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato e di costituzione / trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse (e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite).

Come anticipato, l’imposta di registro è alternativa all’Iva e, fatte salve alcune eccezioni, un atto che prevede l’applicazione dell’Iva deve escludere il versamento dell’imposta di registro.

Come si effettua la registrazione di un atto, termini e sanzioni

Per registrare un atto occorre presentare all’Agenzia delle entrate la corretta documentazione, ovvero:

• la richiesta di registrazione compilando il Modello 69 oppure, per la registrazione dei contratti di locazione e di affitto, nonché per la cedolare secca, va compilato il Modello RLI
• due esemplari originali dell’atto da registrare
• i contrassegni che attestano il versamento dell’imposta di bollo (l’ex marca da bollo).

Si tratta di una procedura che può anche essere effettuata online.

Gli atti vanno registrati di norma entro 20 giorni dalla stipula. Nel caso dei contratti relativi agli immobili (come, per esempio, i contratti di locazione) il termine è di 30 giorni e, nell’ambito di atti che riguardano l’estero, il termine sale a 60 giorni.

Chi non registra un atto entro i termini dovuti, è chiamato al versamento di una sanzione. Nel caso di ritardi inferiori ai 30 giorni la sanzione amministrativa oscilla tra il 60% e il 120% dell’imposta dovuta (al minimo 200 euro), i ritardi superiori ai 30 giorni vengono sanzionati con percentuali che arrivano al 240% dell’imposta dovuta.

L’imposta di registro per la prima e la seconda casa

Di norma l’imposta di registro si applica anche all’acquisto della prima casa ma l’importo varia a seconda del venditore, tant’è che:

• se il venditore è un privato, l’aliquota dell’imposta è pari al 2% del valore catastale dell’immobile
• se il venditore è una società costruttrice, l’imposta di registro è pari a 200 euro ma, in aggiunta, occorre applicare l’Iva al 4%.

Quando si parla della seconda casa, invece, cambiano le percentuali:

• se il venditore è un privato l’aliquota sale al 9% del valore catastale dell’immobile
• se il venditore è la società costruttrice, l’importo dell’imposta di registro è di 200 euro e l’Iva da versare è pari al 10%.

Come si paga l’imposta di registro

Per versare l’imposta di registro si usa di norma il Modello F24 ma, laddove l’atto è mediato da un notaio, sarà quest’ultimo a occuparsi di versare il dovuto all’erario.

Nel caso dell'imposta di registro sui contratti di affitto e locazione, l'addebito può essere fatto direttamente sul conto corrente dei soggetti chiamati a versarla.