Mutuo fondiario e ipotecario: quali sono le differenze

Nel richiedere un finanziamento immobiliare per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, ci si trova di fronte a due differenti tipi di mutuo: fondiario e ipotecario, prodotti molto diversi l’uno dall'altro, soggetti a una differente normativa di riferimento e più o meno adatti, a seconda delle proprie esigenze. Vediamo nel dettaglio le differenze, i vantaggi e gli svantaggi di ciascuno.

In cosa differiscono

La differenza tra mutuo fondiario e ipotecario è legata, per quanto riguarda il primo, al tasso d’interesse più conveniente e alle spese notarili più basse. Il mutuo fondiario non è scevro però da alcune limitazioni: può essere utilizzato esclusivamente per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. D’altra parte, il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi, che risultano quindi più alti, ma per contro può essere richiesto per qualsiasi tipo di immobile, o per ottenere liquidità e rifinanziare un mutuo precedentemente sottoscritto.

Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un tipo di finanziamento a medio o lungo termine (durata del rimborso da 12 mesi a 30 anni) che può essere richiesto esclusivamente per acquisto di un immobile, ristrutturazione di un’abitazione per uso privato, o costruzione ex novo, ed è regolamentato in Italia dal Testo Unico Bancario, in particolare dall’articolo 39. I mutui fondiari vengono accordati solo su sottoscrizione di una garanzia di tipo ipotecario di primo grado: l’immobile deve cioè risultare libero da qualsiasi tipo di ipoteca. Oltre a quello di essere utilizzato solo per comprare o ristrutturare un immobile destinato a prima casa di residenza, questo tipo di mutuo presenta altri vincoli, tra cui il finanziamento massimo pari all’80% del valore dell’immobile. È possibile, in alcuni casi, aumentare la soglia dell’80%, con la sottoscrizione di polizze assicurative o fideiussioni bancarie.

Il mutuo fondiario si richiede ad un istituto bancario, presentando carta d’identità o passaporto, codice fiscale o tessera sanitaria, certificato di reddito (busta paga o dichiarazione dei redditi), atto di proprietà dell’immobile, documento relativo all’inesistenza di ipoteche sull’abitazione.

Mutuo ipotecario

Come quello fondiario, anche il mutuo ipotecario è un finanziamento di medio o lungo termine, la cui durata però può essere compresa tra 5 e 20 anni, in alcuni casi anche 30. Per quanto riguarda il mutuo ipotecario, si tratta di un mutuo garantito da ipoteca, che può essere destinato anche a comprare una seconda casa e ad avere un’ipoteca di secondo grado; inoltre sono mutui ipotecari anche i mutui di liquidità e i mutui di consolidamento.

Apriamo una parentesi: per mutuo di liquidità si intende un tipo di prestito garantito dal proprio immobile, che consente di ottenere importi elevati per varie esigenze, come sostenere costi familiari o spese impreviste, o per ottenere liquidità extra per un qualunque progetto. Il mutuo liquidità è senza vincoli e non necessita di dichiarazioni su come verrà impiegato il denaro ottenuto, o sulle finalità specifiche. Il mutuo di consolidamento permette di unire in una sola rata tutti i debiti pregressi. Il finanziamento viene erogato dalla banca o da un istituto finanziario e può essere utilizzato per pagare i debiti in essere, come mutui o prestiti, ma anche finanziamenti, carte di credito, etc. I vantaggi principali risiedono in una rata mensile più bassa, una durata più lunga e un tasso di interesse inferiore.

Il mutuo ipotecario può dunque essere utilizzato anche per sostituire o rifinanziare mutui già ottenuti, per le medesime finalità.

Si possono distinguere quattro tipologie di rata collegata al mutuo ipotecario:

a tasso fisso, in cui il tasso di interesse resta, per tutta la durata del mutuo, quello stabilito al momento della stipula;

a tasso variabile, in cui il tasso di interesse può variare rispetto al tasso di partenza perché è soggetto alle oscillazioni dei parametri di riferimento;

a tasso misto, può passare a scadenze fisse da fisso a variabile o viceversa;

a tasso doppio, in cui il tasso è diviso in due parti, una fissa e una variabile.

Con la sottoscrizione del mutuo ipotecario, la banca cui si richiede il finanziamento procede all’iscrizione dell’abitazione nel Registro degli immobili, atto che ha una validità di 20 anni, a partire dal momento dell’accensione del mutuo. L’istituto bancario così si tutela, potendo entrare in possesso del bene e rivenderlo nel caso il debitore non possa più ripagare il mutuo. L’ipoteca presenta un valore più alto rispetto all’importo del mutuo, perché deve poter garantire la restituzione sia del capitale che degli interessi sul mutuo.

Come previsto dall’articolo 40 del Testo Unico Bancario, la banca può invocare come motivo di risoluzione del contratto il ritardato pagamento, nel caso in cui lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive; per ritardato pagamento si intende quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Pro e contro

Tra i vantaggi del mutuo fondiario si possono considerare l’imposta sul mutuo pari allo 0,25% del capitale finanziato (che diventa del 2% per mutui ipotecari per acquisto o ristrutturazione della seconda casa), durate più lunghe (per i mutuatari più giovani si può arrivare ai 40 anni), tasse ipotecarie e catastali e spese notarili più basse, tassi di interesse in genere più bassi rispetto ad altre tipologie di mutui, ipoteca di primo grado, interessi e oneri accessori detraibili dalla dichiarazione dei redditi; il capitale erogabile non può però superare l’80% del valore di perizia della casa.

Nel caso di mutuo ipotecario invece, non si ha diritto alla detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori. I costi potrebbero quindi essere più alti rispetto ad un mutuo fondiario, oltre ad interessi più alti, imposta del 2% sul capitale per mutuo destinato all’acquisto della seconda casa, tasse ipotecarie, catastali e spese notarili più alte.

Qualora si trovassero condizioni migliori, entrambi i mutui possono comunque essere trasferiti gratuitamente ad altre banche, grazie alla surroga.

Quale scegliere?

Le banche e gli istituti di credito solitamente propongono ai propri clienti il mutuo ipotecario, anche per l’acquisto della prima casa; se si è in possesso di tutti i requisiti necessari, però, si potrebbe considerare un mutuo fondiario, che permette di ottenere un tasso di interesse più basso, condizioni più vantaggiose e di risparmiare in maniera anche sensibile sulle spese del notaio.

Uno dei limiti consiste nel fatto che nella maggior parte dei casi è possibile ottenere solo l’80% del valore dell’immobile, per cui bisogna avere a disposizione il resto della somma necessaria all’acquisto della casa, e che il mutuo ipotecario può contemplare anche l’opzione consolidamento.

Va detto che l’attuale situazione legata agli aumenti dei tassi di interesse rende sempre più difficile, in generale, ottenere un mutuo che copra l’intero importo dell’immobile, se non addirittura anche quell’80%, e molto dipende dalla banca e dalle condizioni del richiedente.