Cosa può cambiare davvero col nuovo catasto: le cifre

È ancora presto per parlare di riforma del catasto anche se le parole del premier Draghi di non aumentare le tasse non convincono il centrodestra. In ogni caso, il problema si porrà dal 2026 quando il Fisco effettuerà l'aggiornamento di tutto l'impianto catastale italiano che affonda le sue origini nel 1939, una vita fa. A quel punto, verrà valutato metro quadro per metro quadro il valore degli imponibili, dei passaggi di proprietà e delle successioni.

Cosa cambierà nei prossimi anni

Intanto, secondo i programmi del governo, dal 2022 al 2025 ogni immobile avrà due diversi valori, uno di vendita e l'altro di locazione. Per gli uffici, poi, non si ragionerà più in vani ma esclusivamente in metri quadrati. Questo lavoro sarà a cura dell’Agenzia delle Entrate che già ogni sei mesi tiene aggiornato il suo "Osservatorio del mercato immobiliare con quotazioni puntuali" sugli immobili residenziali e non residenziali dei Comuni italiani. Partendo da questi dati, il valore ad ogni immobile si baserà sui coefficienti di aumento e diminuzione che dipendono dalle caratteristiche della singola unità. Per esempio, a parità di metratura quadrata e altri aspetti che possono rendere quasi uguali due case, il valore sarà diverso se l'appartamento si trova al piano terra piuttosto che all'ottavo e viceversa.

Gli immobili non censiti

Intanto, l'obiettivo è quello di recuperare le entrate andando a ricercare i cosiddetti immobili "fantasma" ben al di sopra del milione in tutta Italia cambiando classe e categoria a tutti quelli che ormai hanno perso le caratteristiche iniziali di costruzione. Come si legge sul Corriere, infatti, accanto al rischio di perdita di valore si potrà osservare un incremento quando ci sarà la verifica negli edifici ristrutturati con il superbonus. Inoltre, prima del 2026 ci sarà un ampliamento degli immobili considerati di lusso (quelli non esenti da Imu anche se sono prima casa), oggi molto ridotta rispetto alla realtà commerciale.

La differenza tra città

Per farci un'idea su come e quanto potrebbero cambiare le tasse sulla casa si può fare confrontando i valori medi del catasto con quelli rilevati dall’Agenzia delle Entrate. Ad oggi, il prezzo più aggiornato dalle Entrate per la città Milano e riferito al 2020 è pari a 3.918 euro al metro. Per quanto riguarda l'Imu, l’imponibile vale 1.429 euro al metro quadrato. L'enorme differenza del 174% significa che per una seconda casa di 80 metri quadrati il costo passerebbe dagli attuali 1.303 euro a 3.573 euro. Con lo stesso metodo, il valore di un immobile a Roma si passerebbe da 1.581 a 2.474 euro, l'incremento sarebbe molto più basso e pari al 56%.

Come sottolinea il Corriere, adeguare ii valori del catasto a quelli del mercato farebbe lievitare del 108% l'Imu a Napoli e del 46 % a Torino confrontando i dati ottenuti sui valori medi a metro quadro dalla banche dati catastali e dell’Agenzia delle Entrate rispetto a quelli sui prezzi di vendita effettuati sempre dal Fisco.

Il capoluoghi di regione con l'aumento più basso sarebbe l'Aquila (27%), il più alto spetta a Bolzano con il 284%.