È una città "attira-stranieri" ma troppe case sono vecchie

Il ribasso dei prezzi anche nella seconda parte del 2016, il ritorno degli investitori, soprattutto fondi stranieri, e la maggiore disponibilità delle banche ad erogare mutui - e con tassi - vantaggiosi. Sono gli ingredienti della ripresa del mercato immobiliare milanese.

Nella fotografia scattata dal presidente di FIMAA Milano, Monza & Brianza (il collegio Agenti d'Affari in mediazione) Vincenzo Albanese, emerge la grande attrattività della nostra città rispetto al resto d'Italia. Diversi i fattori di rilancio di Milano, grazie alla scintilla accesa da Expo, come un pil locale in controtendenza rispetto al resto del paese, ovvero 3,5 per cento di crescita contro il -1 per cento del resto d'Italia. «Milano si caratterizza come una delle piazze più interessanti del panorama europeo - spiega Sergio Rossi, dirigente area Sviluppo delle Imprese del Territorio e del mercato della Camera di commercio di Milano -. La crescita dei prezzi e dei canoni di locazione dei negozi del centro conferma il sempre vivo interesse dei brand commerciali e il notevole ammontare di capitali che gli investitori, prevalentemente stranieri hanno destinato all'acquisizione di uffici nell'ultimo biennio». Il rilancio di Milano è merito di Expo? Non solo, Expo è stata la scintilla di avvio di questo processo, e ha avuto il merito di portare Milano alla ribalta internazionale.

I grandi investitori, i fondi internazionali infatti, si sono mossi prima di Expo, grazie anche alle grandi operazioni immobiliari che hanno cambiato il volto e lo skyline della città: City Life, l'operazione Porta Nuova. È stato affittato adesso l'ultimo lotto dell'area Garibaldi-Repubblica da parte di Bnp Paribas. Così l'ultima torre, quella di Libeskind all'ex Fiera. «Sono diverse le tipologie di investitori, quasi tutti stranieri: da un lato quelli a breve termine, che hanno investito negli uffici nel periodo pre Expo, appunto, e che ora sono quasi pronti a uscire- spiega ancora Vincenzo Albanese -. Dall'altro investitori a lungo termine, sempre stranieri, che si concentrano principalmente sul residenziale, come per esempio la multinazionale australiana Lend lease che ta investendo su Santa Giulia».

Nonostante i nuovi quartieri, a Milano lo stock di nuovo rappresenta solo il 4 per cento dell'intero patrimonio immobiliare, tanto che l'82 per cento delle compravendite (22mila nel 2016) ha riguardato immobili ristrutturati, il 12% case da ristrutturare e solo il 6 per cento nuove. Appartamenti ristrutturati in vendita però più difficili da collocare sul mercato, rispetto alle locazioni.

«Problema fondamentale la mancanza di offerta di edificato nuovo, di classe energetica A e B, insomma di qualità». Nonostante le grandi operazioni, però, ci sarebbero nel tessuto urbano ancora molte aree ancora vuote. Un esempio? «Gli ex scali ferroviari, ovviamente, ma anche tutta l'area intorno a viale Jenner, forze armate, con le zone intorno alla caserma, e vicino a Expo Cascina Merlata» spiega Albanese.

«Nonostante Milano si ponga tra le piazze più interessanti nel panorama europeo - Osserva Rossi - non possiamo ignorare il permanere di alcuni fattori critici come, dal lato dell'offerta, la difficile situazione del comparto delle costruzioni e l'abbondanza di prodotto obsoleto che fatica a trovare collocazione sul mercato e, dal lato della domanda, gli ostacoli che alcune fasce della popolazione, in particolare i giovani, incontrano per accedere al finanziamento per l'acquisto della casa».

Anche se la casa non è più in cima alle priorità degli italiani, come rivela «L'indagine sul risparmio e le scelte finanziarie degli italiani» del centro Einaudi. Se l'80 per cento ha una casa di proprietà il 48 per cento degli italiani risparmia per cautelarsi da imprevisti, il 23 per cento per i figli, il 19 per cento per vecchiaia e solo il 9 per cento per la casa.

E se nella nostra città sono previsti 300mila abitanti in più entro il 2035, di cui 50mila giovani, per il futuro si pone il problema di soddisfare le richieste di mercati sempre più differenziati.