Casa in affitto, attenzione ai rischi e alle sanzioni | La Guida

Quello degli affitti in nero è un fenomeno sottostimato ma non per questo poco diffuso. Le statistiche ponderate più recenti (comunque stime) risalgono al 2014-2015 e non sono né attuali né utilizzabili giacché, nel frattempo, si sono cristallizzati gli effetti della cedolare secca, un regime di tassazione favorevole introdotto nel 2011 a cui molti locatori hanno aderito, contribuendo così a ridurre l'incidenza dei contratti di affitto i cui introiti vengono nascosti al fisco.

Al di là delle cifre del fenomeno, gli affitti in nero sono una pratica illegale che comporta conseguenze sia per il locatore sia per l’inquilino (il locatario) anche se tali conseguenze sono più pesanti per chi affitta case senza ottemperare agli obblighi di legge.

Cosa sono gli affitti in nero e come li si denuncia

Quando un contratto di locazione non viene registrato entro 30 giorni dalla stipula si può parlare di affitti in nero. Ciò significa che un immobile è stato concesso in affitto senza che vi sia un contratto ufficialmente registrato.

Tale contratto può essere scritto e mai depositato all’Agenzia delle entrate oppure completamente a voce. Ci sono casi in cui la locazione pattuita è di un importo superiore a quello effettivamente riportato sul contratto d’affitto correttamente registrato.

Per esempio, il proprietario di casa ha registrato presso l’Agenzia delle entrate un contratto da 400 euro mensili ma, oltre a tale somma, percepisce 200 euro dall’inquilino. In questo caso l’affitto totale di 600 euro è solo parzialmente in nero e il proprietario di casa versa le tasse solo su una parte del denaro che percepisce. Un giochino che non può essere definito raro e che, come vedremo, si può ritorcere contro il proprietario di casa nel momento in cui l’inquilino dovesse dimostrarsi moroso.

Prima di entrare nel dettaglio delle conseguenze, è bene sapere che la legge 431/98 – più volte modificata dal legislatore nel corso del tempo – prevede oggi la nullità dei contratti di locazione che non sono stati registrati. Allo stesso modo, e anche su questo ci si soffermerà in seguito, esiste la possibilità del ravvedimento operoso grazie al quale il proprietario può registrare un contratto di locazione tardivamente.

Denunciare gli affitti in nero è semplice. La Guardia di finanza mette a disposizione un modulo che può essere presentato da chiunque (anche dall’inquilino stesso) e che, nonostante debba essere compilato allegando una copia di un documento di identità del denunciante, ne nasconde le generalità sia al padrone di casa sia all’inquilino.

Peraltro, la denuncia dell’inquilino è considerata una prova sufficiente per avviare gli accertamenti fiscali che il caso impone.

Le conseguenze per proprietari e inquilini

Gli scenari sono diversi e variano a seconda del coinvolgimento attivo dell’inquilino. Cominciando dagli oneri fiscali evasi, va specificato che:

• se il contratto d’affitto non è stato registrato, locatore e locatario sono considerati entrambi responsabili e sono chiamati in solido a versare le imposte, gli interessi e le sanzioni le quali, in totale, variano dal 60% al 120% delle imposte evase se la cifra incassata è stata completamente omessa dalla dichiarazione dei redditi e variano dal 90% al 180% se è stata dichiarata una cifra inferiore a quella realmente incassata
• il mancato versamento dell’Irpef è a carico unicamente del proprietario di casa il quale, in più, può essere oggetto di controlli per i 5 anni seguenti a quello in cui la dichiarazione è stata omessa.

Le sanzioni variano a seconda della violazione e del coinvolgimento dell’inquilino. Se questo ha raggiunto un accordo con il proprietario e ha contrattato l’affitto in nero sarà a sua volta oggetto di conseguenze legali, altrimenti l’unico responsabile è il proprietario di casa.

La complicità delle parti determina la nullità del contratto, l’inquilino dovrà lasciare l’immobile poiché occupato senza titolo e potrà ottenere la restituzione parziale dei canoni pagati.

Laddove invece la responsabilità fosse tutta del proprietario, per l’inquilino il contratto sarebbe da considerare non valido e può quindi lasciare l’immobile in qualsiasi momento evitando anche di pagare i canoni pattuiti - così come ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza 5794 del febbraio 2019 – senza temere ingiunzioni di pagamento o sfratti.

In sintesi, se l’inquilino ha in qualche modo partecipato agli intenti evasori del proprietario di casa, l’Agenzia delle entrate può richiedergli il pagamento della cartella esattoriale. Questo può concorrere a fare in modo che sia l’inquilino stesso a denunciare l’affitto in nero e, a prescindere, può indurre le parti coinvolte a procedere con la registrazione tardiva del contratto di affitto.

La registrazione tardiva del contratto di affitto

Per ridurre le sanzioni pecuniarie, il legislatore ha previsto la registrazione tardiva del contratto, ossia il deposito dello stesso presso l’Agenzia delle entrate oltre il trentesimo giorno dalla stipula.

Le sanzioni aumentano proporzionalmente ai giorni di ritardo:

Infine, è utile parlare di una sentenza della Cassazione a suo modo storica.

La Cassazione contro i furbetti

Un proprietario ha pattuito una locazione da 600 euro al mese con un inquilino, depositando all’Agenzia delle entrate un contratto da 200 euro, pagando quindi le tasse su tale importo ma incassando 400 euro in più. Il locatario ha interrotto il pagamento del canone e la Cassazione ha deciso che, a fare stato, fosse il primo contratto depositato, ossia quello da 200 euro.

Nei casi in cui l’inquilino cede alle richieste del proprietario di casa e non concorre attivamente a stipulare un contratto d’affitto in nero, la legge si prospetta dalla sua parte.

Anche le procedure di sfratto sono più lunghe, allorquando il proprietario non può avvalersi di un contratto d’affitto registrato all’Agenzia delle entrate.