In condominio può capitare che, per risolvere un problema alle parti comuni, sia necessario entrare nell’appartamento di uno dei proprietari. Una tubazione, una colonna, un impianto o un altro elemento dell’edificio possono infatti trovarsi, almeno in parte, all’interno di una proprietà esclusiva. Ma il fatto che un intervento riguardi il condominio non significa che l’accesso all’abitazione possa essere dato per scontato.
A regolare la situazione è innanzitutto l’articolo 843 del Codice civile, secondo cui il proprietario deve consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ne sia riconosciuta la necessità per costruire o riparare un’opera propria del vicino, o comune. La norma pone quindi un limite al diritto di escludere gli altri dalla propria proprietà, ma non attribuisce un diritto di accesso indiscriminato all’interno dell’abitazione.
Quando può essere necessario “entrare in casa”
Il punto di partenza è la necessità. Per eseguire un lavoro sulle parti comuni, ad esempio, può essere indispensabile passare attraverso un appartamento, o utilizzare temporaneamente un balcone o un terrazzo di proprietà esclusiva. Può succedere anche che, per individuare o riparare un guasto, sia necessario far entrare tecnici e operai nell’abitazione. La necessità, però, va valutata anche in rapporto al sacrificio richiesto al proprietario. Se esistono soluzioni alternative concretamente praticabili, queste vanno prese in considerazione.
Lo ha ribadito anche la giurisprudenza recente. Il Tribunale di Taranto, ad esempio, ha riconosciuto al condominio la possibilità di accedere a due balconi di proprietà esclusiva per completare lavori di risanamento della facciata (sentenza n. 1069 del 22 maggio 2026). Nella stessa direzione si è espressa anche la Cassazione, in un caso relativo all’accesso a una terrazza di proprietà esclusiva per eseguire lavori necessari sulle parti comuni (ordinanza n. 5253 del 9 marzo 2026).
Non sempre basta soltanto entrare
La questione diventa più delicata quando, per individuare o riparare un guasto, non basta entrare nell’abitazione, ma occorre intervenire materialmente su una sua parte. È il caso, per esempio, di una perdita che sembra provenire da una tubazione incassata nel muro o sotto il pavimento. Per individuare l’origine del problema potrebbe essere necessario rimuovere un rivestimento, aprire una parete, o ancora sollevare una porzione della pavimentazione.
In queste situazioni assume particolare importanza il criterio di proporzionalità: l’accesso alla proprietà privata e le eventuali opere necessarie per raggiungere il punto interessato dovrebbero essere limitati a quanto effettivamente indispensabile. Quando l’intervento è particolarmente invasivo, è quindi opportuno verificare, per quanto possibile, se esistano modalità meno invasive per individuare l’origine del problema, prima di rompere muri o pavimenti.
Se l’ipotesi si rivela sbagliata
Può accadere che un problema venga inizialmente attribuito a un appartamento e che, dopo l’apertura di una parete o di un pavimento, si scopra che la causa era altrove, magari in un impianto comune. In una situazione del genere, il problema riguarda sia il disagio provocato al proprietario, sia le conseguenze materiali dell’intervento.
Si può pensare, per esempio, a una perdita che compare sulle scale del condominio e che viene ricondotta a una tubazione di un bagno privato. Se la prima verifica non individua la perdita, la vera origine del guasto potrebbe trovarsi in un pluviale condominiale deteriorato. In casi del genere, prima di un intervento invasivo è opportuno che siano chiariti il motivo della verifica, le modalità dell’operazione e le modalità del successivo ripristino della proprietà, qualora l’intervento provochi danni.
Chi paga in caso di danni?
Il già citato articolo 843 del Codice civile prevede che, quando l’accesso al fondo produca un danno, al proprietario sia dovuta un’adeguata indennità. Bisogna però distinguere questa indennità dai danni materiali provocati dall’intervento.
La giurisprudenza ha riconosciuto che l’occupazione temporanea di una proprietà, quando limita la possibilità di utilizzarla durante i lavori, può dare luogo all’indennità prevista dall’articolo 843, mentre i danni materiali provocati dall’esecuzione dei lavori costituiscono una questione distinta. In una controversia relativa a lavori condominiali, per esempio, la Cassazione ha riconosciuto l’indennità per l’occupazione temporanea di un’area di proprietà esclusiva e, separatamente, il risarcimento dei danni materiali provocati dai lavori (ordinanza n. 32707 del 16 dicembre 2024).
Ciò non vuol dire, però, che ogni accesso all’appartamento comporti automaticamente un’indennità aggiuntiva. Occorre valutare concretamente quale pregiudizio sia stato prodotto, per quanto tempo sia durato e quali conseguenze abbia avuto l’intervento sulla proprietà privata. In concreto, quindi, bisogna distinguere tra il semplice accesso, l’eventuale