Può succedere che un condòmino decida di intervenire su una parte comune perché la ritiene vecchia, poco funzionale o, più semplicemente, non di suo gradimento. Sceglie l’impresa, concorda il lavoro e sostiene la spesa. Il problema arriva dopo, quando chiede agli altri proprietari di partecipare al costo perché l’intervento riguarda una parte dell’edificio utilizzata da tutti.
Il fatto, però, che un lavoro possa essere utile all’intero condominio non significa che il singolo condòmino possa deciderlo autonomamente e presentare successivamente il conto agli altri. La regola generale è infatti diversa, salvo il caso particolare degli interventi realmente urgenti.
Le competenze dell’assemblea e dell’amministratore
Gli interventi sulle parti comuni devono essere eseguiti nel rispetto delle competenze attribuite dalla legge all’assemblea e all’amministratore. In particolare, l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, mentre l’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria soltanto quando abbiano carattere urgente, riferendone poi alla prima assemblea programmata.
Questo significa che la circostanza che un intervento riguardi una parte comune non autorizza automaticamente ciascun proprietario a decidere quando e come eseguirlo.
Cosa prevede il Codice civile
Il principio è contenuto nell’articolo 1134 del Codice civile: il condòmino che assume la gestione delle parti comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente.
La questione, quindi, non riguarda soltanto chi abbia materialmente pagato il lavoro, ma soprattutto le ragioni per cui l’intervento è stato eseguito senza attendere una decisione del condominio. La semplice utilità dell’opera per tutti i residenti non è sufficiente, di per sé, a trasformare una spesa sostenuta autonomamente in una spesa condominiale.
Alcuni esempi pratici: dalle scelte estetiche ai guasti urgenti
La casistica spazia da interventi di mero decoro fino a problemi strutturali improvvisi. Si va dal condòmino che decide di sostituire il portone d’ingresso o tinteggiare l’androne per scelta personale, a chi chiama un tecnico per un guasto all’autoclave o ingaggia un muratore per bloccare un’infiltrazione d’acqua proveniente dal tetto comune.
In tutti questi scenari il principio non cambia: se per le migliorie estetiche il rimborso è sempre escluso senza delibera, per i guasti o le infiltrazioni la semplice gravità del problema non basta. Senza un’autorizzazione preventiva, o la prova di un’emergenza talmente imminente e pericolosa da non permettere neppure il tempo di avvisare l’amministratore, la spesa resta interamente a carico di chi l’ha ordinata.
Quando una spesa può essere considerata urgente
L’urgenza non coincide con la semplice opportunità di fare rapidamente un lavoro. La Corte di Cassazione ha chiarito che deve essere considerata urgente la spesa che non può essere differita senza provocare un danno o un pericolo e fino a quando l’amministratore o l’assemblea possano intervenire utilmente. È inoltre il condòmino che chiede il rimborso a dover dimostrare le circostanze che rendevano necessario intervenire senza ritardo.
In altre parole, non basta sostenere che il lavoro fosse utile o persino necessario: occorre dimostrare che non era possibile attendere una decisione del condominio senza rischiare un danno.
E se l’assemblea approva il lavoro dopo che è stato eseguito?
Può accadere che un intervento inizialmente deciso e pagato da un singolo condòmino venga poi sottoposto all’assemblea. La successiva approvazione dell’intervento può modificare il quadro, perché la deliberazione assembleare può riconoscere a posteriori la spesa sostenuta. Non si tratta però di un diritto automatico: occorre verificare che cosa abbia effettivamente deliberato l’assemblea e con quale portata.
La ratifica, quindi, non può essere considerata una conseguenza obbligatoria di qualsiasi lavoro già eseguito. L’assemblea deve poter valutare l’intervento e decidere se riconoscerne la spesa nell’interesse del condominio.
Chi paga, alla fine
Il principio è dunque abbastanza chiaro: chi decide autonomamente di occuparsi di una parte comune non può dare per scontato che il costo venga successivamente suddiviso tra tutti i condòmini. In assenza di un’autorizzazione preventiva, il diritto al rimborso dipende in primo luogo dall’effettiva urgenza dell’intervento oppure, successivamente, da un’eventuale decisione dell’assemblea che riconosca la spesa.
Per questo una riparazione necessaria e non rinviabile non può essere trattata allo stesso modo di una modifica estetica, di una sostituzione effettuata per scelta personale o di un lavoro che avrebbe potuto essere sottoposto senza difficoltà all’amministratore e all’assemblea. Quando non c’è un’emergenza, la strada più sicura è coinvolgere l’amministratore e seguire la procedura prevista per quel tipo di intervento: in questo modo si evita non soltanto il rischio di dover sostenere personalmente la spesa, ma anche quello di aprire un contenzioso sulla legittimità dei lavori e sulla loro successiva ripartizione.