Rivoluzione condominio: le nuove otto "regole"

Anche il condominio, in tempo di Covid-19, deve rivedere le proprie norme per capire bene come muoversi e cosa fare. Oltre alla revisione nell’uso degli spazi comuni. Si parte dalla sanificazione di impianti e aree comuni per arrivare fino alle norme da tenere durante l’assemblea condominiale. Come riportato da il Sole24ore ci sono regole particolari nel caso vi siano esercizi commerciali o B&B al suo interno. Gli amministratori hanno dovuto confrontarsi con novità fino a qualche mese fa inaspettate. Importantissima anche la messa in sicurezza di edifici dove risiedono soggetti rimasti contagiati dal coronavirus. Per i prossimi mesi la situazione non cambierà certo e condomini e gli amministratori dovranno per forza abituarsi ai cambiamenti. Naturalmente anche le spese condominiali subiranno degli aumenti. A questo proposito basti pensare che pulire e sanificare le parti comuni può portare a un rincaro mensile che va dai 600 ai 1000 euro per un immobile di piccole dimensioni. Naturalmente la spesa aumenterà in base alla grandezza dell’edificio. Ma vediamo tutte le norme che dovranno essere seguite.

Sono 8 le nuove regole:

1) La prima riguarda un condomino contagiato. Prima di tutto deve essere garantita la privacy facendo riferimento alla normativa europea sulla privacy (Gdpr), dove è l’amministratore a essere il titolare del trattamento dei dati, visto che l'immobile non è organizzato con struttura propria. C’è però da dire che tra le competenze di un amministratore non rientrano quelle sanitarie. Non può infatti trattare i dati sanitari per fini diversi da quelli inerenti al suo incarico. L’inquilino positivo non è tenuto a informare amministratore e altri condomini della sua condizione. Anche l’amministratore venutone a conoscenza in maniera informale, non è tenuto a comunicare il fatto ad altri, in caso contrario potrebbero esserci conseguenze nei suoi confronti. Se è il condomino stesso decide di comunicare la sua positività al professionista, quest’ultimo, sempre mantenendo la privacy, dovrebbe dare luogo a una sanificazione dell’immobile. Altri comportamenti potrebbero solo creare panico negli altri residenti.

2) La seconda regola riguarda le assemblee. Queste possono venire svolte se vi sono dei locali che rispondono alle misure adottate dal Governo per la "Fase 2", alla voce “Cerimonie, eventi, riunioni e attività culturali”. Lo scorso 1° giugno è stata infatti aggiunta questa precisazione: le assemblee condominiali, a determinate condizioni, possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati, salvo “la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto”. Le assemblee possono essere svolte a patto che il locale venga sanificato precedentemente, non accedano soggetti positivi o che sono in attesa del risultato di test o tamponi, o ancora che dovranno a breve sottoporvisi.

Si dovranno evitare assembramenti e sarà obbligatorio l’utilizzo della mascherina. Tra una persona e l’altra dovrà essere mantenuta la distanza di almeno un metro. Si dovrà inoltre evitare che documenti e oggetti vengano passati da una mano all’altra, per scongiurare possibili contagi. In ogni caso si dovranno usare i guanti. Le persone che potranno intervenire all’assemblea dovranno essere un numero adeguato alla grandezza del locale scelto. In caso di comproprietari o deleganti/delegati, è possibile limitare la partecipazione a uno solo di essi. Dato che il voto risulta comunque valido. Il modo migliore sarebbe di indire una assemblea mista, ovvero con una parte di partecipanti da remoto e l’altra in presenza. Ma c’è il rischio che possa essere annullata la parte svolta da remoto.

3) La terza regola è inerente agli spazi comuni. Questi possono essere utilizzati a turno. L’amministratore non può vietare l’uso delle parti comuni, che sono comunque private e, appunto, comuni ai condomini, che hanno il diritto di fruirne in base all’articolo 1102 del Codice civile, ovviamente nel rispetto delle norme di contenimento succedute e stratificate nelle ultime settimane. Non spetta comunque all’amministratore fare la parte del cane da guardia, sta ai singoli residenti rispettare le regole vigenti. Il compito dell’amministratore è quello però di informare riguardo al distanziamento di sicurezza e alle norme igieniche che ognuno deve rispettare. Suo compito anche quello di programmare misure straordinarie e periodiche di sanificazione. Nel caso non sia possibile mantenere la distanza necessaria, le iniziative dovranno essere rimandate o destinate a turni.

La sanificazione del condominio

4) Il quarto punto riguarda gli interventi di sanificazione che devono essere fatti due volte al mese. L'articolo 1135, comma 2, del Codice civile, afferma che “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza”. La salute delle persone è da ritenersi un motivo che richiede interventi straordinari e urgenti. Il professionista dovrà informare i condomini sulla data e l’ora in cui la sanificazione verrà svolta. Potrà anche scegliere con la ditta di pulizie quali prodotti utilizzare e proporre l’intervento in assemblea. Un servizio di ozonizzazione, in media, costa circa 200 euro per ogni vano scala di 4-5 piani. L’intervento dovrà essere ripetuto circa due volte al mese. Se nell'immobile sono presenti attività di B&B o commerciale, la frequenza potrà essere più alta, in base alle regole regionali. Oltre al costo dell’iintervento c’è anche da mettere in conto la spesa per i prodotti certificati. I dipendenti che effettueranno l’intervento dovranno essere a norma anche loro: obbligatorio l’uso di protezioni e della distanza di sicurezza.

Le rette vanno pagate

5) La quinta norma riguarda il posticipo delle spese vietato, salvo delibere. Uno dei grattacapi degli amministratori in questo periodo di emergenza coronavirus è stato quello di riuscire a riscuotere le spese condominiali per far fronte a tutte le uscite per i servizi indispensabili. Molti residenti hanno infatti chiesto di poter posticipare tali somme, sia a causa dell’emergenza sanitaria e della crisi economica, sia per l’interruzione di alcuni servizi all’immobile. Non c’è nessuna disposizione che autorizzi la sospensione delle rette condominiali. Tutte gli oneri vanno pagati. Sempre che non vi siano state disposizioni diverse prese durante l’assemblea.

6) Giungendo al sesto punto si parla dell’accesso agli ascensori che si è fatto più restrittivo. L'amministratore ha la responsabilità da custodia di cui all'articolo 2051 del Codice civile e deve vigilare sugli impianti comuni, curandone la manutenzione, sia quella ordinaria che quella straordinaria. Non può però vietarne l'utilizzo. Alcuni amministratori hanno però imposto delle regole. Come per esempio quella di usare l’ascensore uno, o al massimo 2 alla volta, con guanti e mascherina. Anche l’ascensore dovrà essere sottoposta a pulizia straordinaria con prodotti chimici certificati. Anche in questo caso si tratta di una situazione imprevedibile e urgente, che non necessita il consenso dell'assemblea.

B&B e attività commerciali

7) Nel 7° punto viene presa in considerazione la presenza di B&B all’interno del condominio. I nomi degli ospiti di queste strutture devono essere conservati per 14 giorni, come presente nell'aggiornamento delle “linee guida per la riapertura delle attività economiche, produttive e ricreative” pubblicato lo scorso 11 giugno. Inoltre ci deve essere un’adeguata informazione sulle norme di sicurezza da seguire, tra cui la distanza di sicurezza, l’uso delle mascherine nelle aree comuni chiuse, e l’uso di detergenti per le mani che dovranno essere a disposizione degli ospiti. Per locazioni brevi, ogni volta che cambierà l’ospite, sarà necessario svolgere un accurato intervento di pulizia e disinfezione di ambienti, arredi, utensili e, se fornita, anche della biancheria. Per salvaguardare anche la salute degli altri condomini dovrà essere garantita la pulizia e la disinfezione anche degli spazi comuni.

8) Ultimo punto, l’ottavo, riguarda i negozi. Il documento della Conferenza delle Regioni si rivolge anche al settore del commercio al dettaglio. Per queste attività, che possono essere svolte al piano terra di condomini, le linee guida prevedono come prima cosa un'adeguata informazione sulle misure di prevenzione. Sarebbe il caso che venisse rilevata la temperatura corporea a ogni avventore, bloccandone l’accesso a chi supera i 37,5°C. Evitare gli assembramenti e assicurare la distanza di sicurezza di almeno un metro tra una persona e l’altra. Obbligatorio l’uso della mascherina e quello di igienizzare le mani prima di maneggiare i prodotti esposti.