Ci sono due sole aliquote in base al tipo di contratto

Il decreto legislativo sul federalismo municipale, entrato in vigore ufficialmente il 7 aprile, offre la possibilità di pagare sui redditi da locazione un prelievo sostitutivo (del 19 o del 21% invece dell’imposta calcolata con le ordinarie aliquote Irpef, che nella maggior parte dei casi è più pesante. Il nuovo regime è facoltativo, perché in alcuni casi potrebbe non essere conveniente.

Meno tasse
Chi al momento di registrare un contratto decide per il nuovo regime, evita di pagare l’imposta di registro e di bollo, che al pari dell’Irpef e delle relative addizionali sono «sostituite» dalla cedolare. Da maggio invece chi è tenuto al pagamento dell’acconto Irpef verserà per l’anno 2011 l’85% dell’importo della cedolare, con modalità analoghe a quelle delle altre imposte.

Tutto on line
Nella maggior parte dei casi la registrazione e la scelta dell’opzione saranno fatte on line sul sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it

Quanto si paga
Sono previste due aliquote: 21 per cento per i contratti a libero mercato, 19 per i canoni concordati in base ad accordi tra le associazioni di inquilini e proprietari, nei Comuni ad alta densità abitativa. Nell’attuale regime Irpef i redditi sottoposti a tassazione sono differenziati nei due casi: 85 per cento del canone per i contratti liberi, 59,5 per gli altri: per fare la scelta giusta biogna confrontare l'aliquota della cedolare applicata all’intero canone con l’aliquota Irpef applicata alla base imponibile ridotta.

Come scegliere.
Per coloro che registrano un nuovo contratto di locazione, l’opzione per la cedolare verrà esercitata direttamente in fase di registrazione.

Canoni bloccati.
Andrà esplicitamente inserita nel contratto la rinuncia da parte del proprietario a chiedere aggiornamenti del canone, inclusi quelli legati alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo. Questa clausola, che rappresenta un vantaggio per l’inquilino a fronte del beneficio fiscale riservato al proprietario, è esplicitamente prevista dalla legge ed è inderogabile.

I contratti già esistenti
Se il contratto è già in corso, l’opzione per la cedolare dovrà essere comunicata all’inquilino con una raccomandata, nella quale sarà inserita anche la rinuncia agli adeguamenti del canone. Per i contratti già registrati non sarà possibile recuperare le imposte di bollo e di registro già versate.

Gli acconti
Da maggio partono le scadenze per i versamenti dellacconto, sia per coloro che usano il modello 730 sia per Unico.

Le sanzioni
Il provvedimento sul federalismo municipale prevede pesanti sanzioni per i contratti di locazione ad uso abitativo non registrati entro il termine stabilito dalla legge, le sanzioni comunque «non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto» (e cioè entro il 6 giugno).

Se i contratti non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, la durata della locazione è stabilita automaticamente in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; il contratto sarà rinnovabile di altri quattro anni, tranne quando il proprietario voglia vendere l’immobile o modificarne gli usi o ristrutturarlo secondo le norme di legge; a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica questo.