Quando si riceve, a vario titolo, un bene in eredità come una casa, ci si trova a dover fronteggiare una serie di adempimenti amministrativi che, in alcuni casi, possono diventare un vero e proprio labirinto burocratico quando ci sono delle “difformità”.
È il caso di un immobile che presenta degli abusi edilizi (assenza dei permessi necessari o modifiche mai dichiarate al Comune) di cui, chi eredità, può venire a conoscenza anche solo nel momento della divisione e dell’atto di eredità.
Cosa succede in queste situazioni? Entriamo più nel dettaglio.
Eredità e divisione: come sono collegate tra loro
In primo luogo, occorre fare una distinzione giuridica fondamentale più volte ribadita dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite.
La successione ereditaria, cioè il passaggio del patrimonio verso gli eredi, che può avvenire automaticamente o per testamento, è valida; gli eredi, pertanto, diventano proprietari (o nel caso di più soggetti legittimati, comproprietari).
Questo istituto giuridico è totalmente scollegato dal fatto se l’immobile in eredità sia, o presenti, delle difformità o degli abusi; ma se questo tema non entra nel campo del valore dell’eredità, diventa invece un passaggio burocratico complesso rispetto alla divisione. In casi come questi, difatti, la legge parla chiaro e la giurisprudenza della Corte di Cassazione è inflessibile: l’atto di divisione ereditaria di un immobile abusivo è nullo.
Cosa succede
La nullità scatta, dunque, nel momento in cui i coeredi decidono di dividersi il patrimonio, ad esempio, attraverso l’attribuzione della proprietà della casa a un solo erede che liquida l’altro erede attraverso la corresponsione di una quota in denaro.
In questo caso, difatti, si entra nell’ambito dell’istituto giuridico dello scioglimento della comunione ereditaria, che però, per legge, è un atto inter vivos, cioè tra persone vive, ma la normativa urbanistica italiana vieta in modo assoluto il trasferimento tra vivi di immobili con abusi edilizi gravi come l’assenza di titolo abilitativo.
Pertanto, in sede di divisione tra eredi il notaio non potrà stipulare l’atto che, qualora venisse comunque fatto, sarebbe nullo e privo di qualsiasi effetto. Si tratta, dunque, di una situazione in cui l’immobile resta congelato e indivisibile, costringendo i fratelli o i parenti a rimanere forzatamente comproprietari.
Quali abusi bloccano la divisione?
Non tutte le irregolarità rappresentano un punto di stallo per le pratiche ereditarie, ma solo nel caso di abusi edilizi gravi e, nello specifico, l’atto è nullo se manca:
- il permesso di costruire, cioè la vecchia licenza edilizia;
- il permesso in sanatoria nel caso in cui l’abuso sia stato condonato;
- l’inserimento degli estremi di questi documenti nell’atto notarile.
Alcune soluzioni
Nel momento in cui ci si trova di un una situazione di stallo di questo genere, la cosa migliore da fare è quella di procedere con la regolarizzazione dell’immobile prima di sedersi davanti al notaio.
Con l’entrata a regime del Decreto Salva Casa è possibile procedere in questo senso per le irregolarità minori, diffusissime nelle case italiane ereditate. Difatti, se l’abuso rientra tra le difformità parziali (come una planimetria interna diversa, finestre spostate) o tra le tolleranze costruttive (lievi scostamenti di misure entro determinate percentuali), vi è la possibilità per gli eredi di presentare una sanatoria in Comune pagando le relative sanzioni.
Una volta ottenuta la regolarizzazione urbanistica e catastale, il blocco legale decade: l’immobile torna ad essere commerciabile e la divisione ereditaria potrà essere validamente stipulata.