Con l’estate ormai quasi del tutto alle spalle e l’avvicinarsi della stagione invernale, nei condomini con riscaldamento centralizzato è il momento di preparare l’impianto alla riaccensione. Non si tratta soltanto di controllare la caldaia: anche impianto di distribuzione, radiatori, valvole termostatiche e sistemi di contabilizzazione devono funzionare correttamente.
Ma quali controlli spettano all’amministratore? Quando deve intervenire il tecnico? Quali spese riguardano il condominio e quali, invece, possono essere a carico del singolo proprietario?
La manutenzione dell’impianto centralizzato
La gestione, l’esercizio e la manutenzione dell’impianto termico fanno capo al condominio, che attraverso l’amministratore ne assicura la corretta gestione, salvo che tali compiti vengano affidati a un terzo responsabile. La manutenzione non riguarda soltanto l’eventuale riparazione di un guasto, ma comprende gli interventi necessari a mantenere l’impianto efficiente e sicuro.
Prima dell’avvio della stagione, quindi, è opportuno verificare con il tecnico lo stato della centrale e delle altre componenti dell’impianto, programmando gli interventi eventualmente necessari. Le attività di controllo e manutenzione devono inoltre essere riportate nel libretto di impianto e nella documentazione prevista dalla normativa.
Orari e temperature: quali regole
Anche il funzionamento del riscaldamento è soggetto a limiti. Periodi di accensione, durata giornaliera e temperature massime dipendono dalla zona climatica di appartenenza del Comune e dalla normativa applicabile, con la possibilità di specifiche deroghe o provvedimenti locali. Per questo, prima dell’accensione, l’amministratore deve verificare le regole effettivamente applicabili al proprio Comune e alla propria tipologia di impianto, evitando di fare affidamento su un calendario unico valido per tutta Italia.
Termovalvole e contabilizzatori: cosa controllare
È anche il momento di verificare i dispositivi presenti nei singoli appartamenti. La valvola termostatica regola il calore emesso dal radiatore, mentre il ripartitore rileva i parametri utilizzati per determinare il consumo del singolo corpo scaldante. Negli impianti con distribuzione a colonne montanti, si tratta del sistema di contabilizzazione indiretta previsto dalla normativa.
Un ripartitore che segnala un’anomalia o non consente una corretta rilevazione dei consumi può incidere anche sulla successiva ripartizione delle spese. Per questo è preferibile segnalare eventuali malfunzionamenti prima dell’avvio dell’impianto, evitando interventi autonomi sui dispositivi.
Manutenzione e sostituzione: chi paga?
Per stabilire chi debba sostenere la spesa, non basta sapere che il dispositivo si trova all’interno dell’appartamento. Occorre capire quale componente deve essere sottoposto a intervento e come è stata organizzata la gestione dell’impianto. Gli interventi sulle parti comuni dell’impianto centralizzato riguardano il condominio. Per i dispositivi installati sui singoli radiatori, invece, la spesa può essere a carico del proprietario dell’unità immobiliare. Situazione diversa qualora il condominio abbia affidato a una società la gestione della contabilizzazione e il contratto comprenda anche manutenzione o sostituzione delle apparecchiature.
Non esiste, inoltre, una scadenza generale che imponga di sostituire tutte le termovalvole dopo un determinato numero di anni. La sostituzione può rendersi necessaria per un guasto, per l’usura, oppure quando il sistema deve essere adeguato a nuove modalità di rilevazione dei consumi.
La lettura da remoto dal 2027
C’è poi una scadenza che i condomini devono considerare nella programmazione degli interventi. Il D.lgs. 102/2014 prevede che i sistemi di contabilizzazione individuale interessati dalla disciplina siano leggibili da remoto e stabilisce che entro il 1° gennaio 2027 siano dotati dei dispositivi necessari per consentire la lettura a distanza, quando l’intervento è tecnicamente fattibile ed efficiente sotto il profilo dei costi.
In pratica, i dati dei consumi potranno essere acquisiti senza dover accedere fisicamente ai singoli appartamenti. Nei condomini che utilizzano ancora apparecchi non predisposti alla lettura da remoto potrebbe quindi essere necessario adeguare o sostituire il sistema di contabilizzazione. La scadenza riguarda la modalità di rilevazione dei consumi e i sistemi interessati, non una generale sostituzione delle termovalvole.
Se i consumi non tornano
Eventuali problematiche che possono emergere al momento del riparto: un appartamento presenta un consumo insolitamente elevato, un altro indica quasi zero, oppure i dati sembrano non corrispondere all’utilizzo effettivo. In questi casi i condòmini interessati possono chiedere all’amministratore quale dato sia stato rilevato, se il dispositivo abbia funzionato correttamente e quale criterio sia stato utilizzato per determinare la quota.
Un’anomalia della lettura non equivale, comunque, automaticamente, a un guasto del ripartitore. Può essere necessario verificare il dispositivo, i dati acquisiti e il sistema attraverso il quale vengono elaborati. Quando una rilevazione non è disponibile o non è attendibile, il dato necessario per il riparto dovrà essere determinato secondo il criterio applicabile al caso concreto.
Termosifoni chiusi: la spesa non si azzera
Anche un appartamento vuoto o poco utilizzato continua normalmente a partecipare ai costi del riscaldamento centralizzato. La contabilizzazione distingue infatti la quota legata agli effettivi prelievi volontari di calore dalle altre componenti della spesa. La normativa stabilisce che almeno il 50% dell’importo complessivo sia attribuito ai prelievi volontari; la restante quota può essere ripartita secondo i criteri previsti dalla legge e adottati dal condominio.
Tenere le valvole chiuse può quindi ridurre la parte collegata ai consumi individuali, ma non significa essere automaticamente esonerati dagli altri costi del servizio centralizzato.
In caso di anomalie dei dispositivi
Un consumo anomalo, da solo, non è sufficiente per imputare a un condòmino un’eventuale alterazione, magari involontaria, del sistema: occorre un accertamento tecnico. Qualsiasi intervento su valvole e ripartitori dovrebbe quindi essere effettuato dal tecnico incaricato, soprattutto quando può incidere sulla rilevazione dei consumi.
Rimuovere o modificare autonomamente i dispositivi può infatti creare problemi sia al loro funzionamento, sia alla successiva determinazione delle quote.
E chi ha il riscaldamento autonomo?
Le regole sulla gestione delle parti comuni e sulla ripartizione dei consumi riguardano soprattutto gli impianti centralizzati. Chi dispone di un impianto autonomo deve invece occuparsi direttamente della manutenzione e dei controlli previsti per il proprio impianto, oltre a rispettare i periodi, gli orari e i limiti di temperatura stabiliti dalla normativa nazionale e dalle eventuali disposizioni locali.
In entrambi i casi, una verifica effettuata prima dell’inizio della stagione può aiutare a prevenire guasti, inefficienze e successive contestazioni sulle spese.